本期導(dǎo)讀：

關(guān)于開展田園綜合體建設(shè)試點工作的通知

田園綜合體的提出和發(fā)展

田園綜合體——創(chuàng)新農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)模式

無錫市陽山田園東方

※動態(tài)資訊※

2017年5月24日，財政部印發(fā)了《關(guān)于開展田園綜合體建設(shè)試點工作的通知》（財辦〔2017〕29號）。文件指出，積極探索推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展的新模式、新業(yè)態(tài)、新路徑，逐步建成以農(nóng)民合作社為主要載體，讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體。

2017年6月5日，財政部又印發(fā)了《開展農(nóng)村綜合性改革試點試驗實施方案》（財農(nóng)〔2017〕53號），并發(fā)布了開展田園綜合體建設(shè)試點的通知，決定從2017年起在有關(guān)省份開展農(nóng)村綜合性改革試點試驗、田園綜合體試點。

※主題解析※

2017年中央一號文件《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能的若干意見》提出，“建設(shè)一批農(nóng)業(yè)文化旅游“三位一體”、生產(chǎn)生活生態(tài)同步改善、一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)深度融合的特色村鎮(zhèn)”，“支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體”。

在文件提到的“三區(qū)三園一體”中，“田園綜合體”受到廣泛關(guān)注，成為繼特色小鎮(zhèn)之后的又一熱點領(lǐng)域。田園綜合體以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，延伸田園＋的多種功能和價值，是在鄉(xiāng)村社會進(jìn)行大范圍的綜合規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)營模式，是一種推動創(chuàng)意創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的新模式，是一種推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展、實現(xiàn)鄉(xiāng)村升級的新模式。

田園綜合體的出現(xiàn)可謂是一場旋風(fēng)，瞬間就搶了特色小鎮(zhèn)的風(fēng)頭，從田園綜合體的提出，到國家級田園綜合體試點及實施方案的出臺，并確立26個國家級田園綜合體試點，僅用了8個月的時間。今天，田園綜合體在全國范圍的試點項目遍地開花，可謂各有千秋。

※主題觀點※

田園綜合體——創(chuàng)新農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)模式

田園綜合體是以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為根基的，延伸田園＋的多種功能和價值，其開發(fā)運(yùn)營的關(guān)鍵在于推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級、激活創(chuàng)意創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、導(dǎo)入城市消費人群。歸結(jié)起來，田園綜合體的開發(fā)運(yùn)營創(chuàng)新，主要從田園＋（挖掘鄉(xiāng)村多種功能和價值）、新人群、新場景和新模式著手。

田園＋：主要考慮挖掘鄉(xiāng)村多種功能和價值，可以歸結(jié)為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)服務(wù)、文旅康養(yǎng)、創(chuàng)意創(chuàng)新四類功能，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是田園綜合體的基礎(chǔ)，四種功能相互作用形成了田園綜合體的綜合吸引力。

新人群：包括原住民、新居民、創(chuàng)客人群、旅游人群，如何改變原住民的精神面貌，吸引原住民參與田園綜合體的開發(fā)和運(yùn)營？如何實現(xiàn)新人群的導(dǎo)入和培育，實現(xiàn)不同人群的和諧相處，形成新型鄉(xiāng)村社區(qū)？

新場景：包括基礎(chǔ)設(shè)施、建筑風(fēng)格、環(huán)境風(fēng)貌、公共服務(wù)、智慧管理等建設(shè)，如何營造鄉(xiāng)村的整體感覺和獨特環(huán)境，既滿足現(xiàn)代生活方式的需求，又能體現(xiàn)獨特的鄉(xiāng)村風(fēng)貌和鄉(xiāng)村風(fēng)情？

新模式：田園綜合體的建設(shè)，需要政府、農(nóng)村集體組織、農(nóng)民合作社、鄉(xiāng)村創(chuàng)客、社會資本、農(nóng)民多方的參與，如何調(diào)動各方的積極性，同時確保農(nóng)民利益、實現(xiàn)合作共贏？

1、田園＋：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)服務(wù)、創(chuàng)意創(chuàng)新、文旅康養(yǎng)？

我們將田園＋分為四個部分，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是基石，農(nóng)業(yè)服務(wù)、創(chuàng)意創(chuàng)新、文旅康養(yǎng)是延伸的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，不同的項目結(jié)合實際情況來策劃和設(shè)計。個人認(rèn)為，系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)策劃是前提，激活創(chuàng)意創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)是關(guān)鍵，只有激活了創(chuàng)意創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，才能實現(xiàn)持續(xù)的產(chǎn)品運(yùn)營和迭代。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。一是關(guān)注品牌效應(yīng)的傳統(tǒng)優(yōu)勢農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)產(chǎn)品、生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)，一是關(guān)注科技含量的立體農(nóng)業(yè)、無土農(nóng)業(yè)、工廠化養(yǎng)殖、光伏農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)等。

農(nóng)業(yè)服務(wù)。涉及農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新、農(nóng)業(yè)技術(shù)交易、農(nóng)業(yè)金融、農(nóng)業(yè)咨詢、會展商貿(mào)、冷鏈物流、農(nóng)業(yè)電商和農(nóng)業(yè)培訓(xùn)等業(yè)態(tài)，通過整合這些服務(wù)業(yè)態(tài)可以打造農(nóng)業(yè)服務(wù)生態(tài)圈。

創(chuàng)意創(chuàng)新。從農(nóng)、食、宿、行、游、購、娛、育等方面，可以發(fā)展出多樣化的創(chuàng)意創(chuàng)新項目，包括創(chuàng)意農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)景觀、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)飲食、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)文化、創(chuàng)意時尚消費等。

文旅康養(yǎng)。面向城市家庭親子、休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老市場，導(dǎo)入藝術(shù)、教育、親子、康體、養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假等功能，打造城市群內(nèi)部可重復(fù)消費的休閑度假產(chǎn)品。

2、新人群：原住民、新居民、創(chuàng)客人群、旅游人群？

田園綜合體的開發(fā)運(yùn)營是圍繞導(dǎo)入新人群、營造新型鄉(xiāng)村社區(qū)群落來展開的，一是改變鄉(xiāng)村人口結(jié)構(gòu)，培育新型職業(yè)農(nóng)民；二是促進(jìn)城鄉(xiāng)人口流動，培育鄉(xiāng)村創(chuàng)客人群；三是激活鄉(xiāng)村各種資源，吸引新城市移民和鄉(xiāng)村旅游人群。

原住民：解決就業(yè)和增收問題，成為產(chǎn)業(yè)工人和高端服務(wù)人員；用人才觀念培育新農(nóng)民，確保農(nóng)民參與和受益，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活環(huán)境，培育新型職業(yè)農(nóng)民。

新居民：主要分為兩類，一是以精英人士、城市文青等核心，作為生活第二居所；一是養(yǎng)生養(yǎng)老人群為核心，作為鄉(xiāng)村養(yǎng)老首選地。

創(chuàng)客人群：主要分為兩類，一是致力于創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)服務(wù)、鄉(xiāng)村旅游等領(lǐng)域的創(chuàng)客人群；一是依托田園生態(tài)環(huán)境、低成本等優(yōu)勢，作為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新平臺。中央一號文件明確鼓勵高校畢業(yè)生、企業(yè)主、農(nóng)業(yè)科技人員、留學(xué)歸國人員等各類人才回鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。

旅游人群：依托農(nóng)業(yè)觀光、文化體驗、鄉(xiāng)村休閑、田園度假等資源和功能項目，吸引城市消費人群回歸田園生活，來鄉(xiāng)村旅游、休閑、度假。

3、新場景：基礎(chǔ)設(shè)施、建筑技術(shù)、環(huán)境風(fēng)貌、公共服務(wù)、智慧管理？

現(xiàn)在有很多懷揣田園夢想的實業(yè)企業(yè)、文化企業(yè)和設(shè)計師走進(jìn)鄉(xiāng)村，在文化上、空間上、建筑上參與鄉(xiāng)村再造。有的已不只是為了賺錢，而是追求一種生活理想。民宿、農(nóng)莊、農(nóng)家大院、社戲舞臺、露天影院等，在保留歷史記憶的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代鄉(xiāng)土新理念，植入新功能，從而適應(yīng)現(xiàn)代人生活的功能需求。從發(fā)達(dá)國家看，鄉(xiāng)村度假也是一種輕奢級及以上的度假業(yè)態(tài)，相對于城市的鋼筋水泥，鄉(xiāng)村場景有更大的想象空間。

基礎(chǔ)設(shè)施：包括道路建設(shè)和公共交通、水電氣通信寬帶設(shè)施、垃圾分類處理和資源化利用、生活污水處理、鄉(xiāng)村廁所建設(shè)等。

建筑技術(shù)：涉及整體空間、建筑布局和風(fēng)格，將文化融入建筑，營造建筑風(fēng)貌特色；也涉及建筑質(zhì)量和工匠精神，如拈花灣小鎮(zhèn)的竹籬笆、茅草屋頂?shù)?。如朱家林田園綜合體建設(shè)的美術(shù)館、鄉(xiāng)村生活美學(xué)館、多個民宿院落等。

環(huán)境風(fēng)貌：不僅需要有創(chuàng)意的大地景觀，將藝術(shù)融入鄉(xiāng)村風(fēng)貌建設(shè)，還要有土壤修復(fù)、水環(huán)境治理、生態(tài)景觀營造等技術(shù)。要深入挖掘具有根植性的新鄉(xiāng)土文化。

公共服務(wù)：加強(qiáng)田園社區(qū)、學(xué)校、醫(yī)療、環(huán)保等功能設(shè)施建設(shè)，在學(xué)有所教、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居等方面持續(xù)改進(jìn)，不斷提升公共服務(wù)水平。

智慧管理：在田園社區(qū)、營銷推廣、旅游服務(wù)等方面，可以運(yùn)用智慧技術(shù)提高旅游體驗和運(yùn)營水平。打造智慧旅游平臺，整合藝術(shù)家創(chuàng)作、村民項目以及旅游預(yù)訂系統(tǒng)。

4、新模式：政府+農(nóng)村集體組織+農(nóng)民合作社+創(chuàng)客+社會資本+農(nóng)民？

田園綜合體開發(fā)操作的主體應(yīng)該是平臺運(yùn)營商，由它來整合各種資源、推動投資建設(shè)、管理開發(fā)運(yùn)營。操作核心是土地問題，設(shè)計好集體經(jīng)營性建設(shè)用地、宅基地、農(nóng)用地、四荒地、閑置房屋等的流轉(zhuǎn)模式，實現(xiàn)多方合作共贏。

政府：重點負(fù)責(zé)政策引導(dǎo)和規(guī)劃引領(lǐng)，搭建好用地保障、人才支撐、財政支持等發(fā)展平臺。

農(nóng)村集體組織／農(nóng)民合作社：重點負(fù)責(zé)盤活土地承包經(jīng)營權(quán)、林地和宅基地使用權(quán)等現(xiàn)有資源。

企業(yè)／創(chuàng)客／平臺公司：主要負(fù)責(zé)田園綜合體的開發(fā)改造、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和實體運(yùn)營。

農(nóng)民：以土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和農(nóng)房流轉(zhuǎn)享受分紅，基本流轉(zhuǎn)模式包括轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、互換、信托以及入股。

※案例借鑒※

無錫市陽山田園東方

無錫陽山田園東方項目位于無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)，由東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)投資50億元建設(shè)，是國內(nèi)首個田園綜合體項目。項目規(guī)劃總面積約為6246畝，于2013年4月初啟動，計劃五年內(nèi)全面完成，一期已于2014年3月28日對外開園。田園東方致力于打造一個以生態(tài)高效農(nóng)業(yè)、農(nóng)林樂園、園藝中心為主體，體現(xiàn)花園式農(nóng)場運(yùn)營理念的農(nóng)林、旅游、度假、文化、居住綜合性園區(qū)。

1、選址陽山——交通便利，特點明顯，旅游資源豐富

田園東方項目位于陽山鎮(zhèn)近郊區(qū)域，距離無錫市中心20公里，距離高鐵站30公里，乘高鐵到周邊城市方便快捷，可控制在一小時之內(nèi)，2小時自駕可直達(dá)長三角任何一個城市。

無錫市陽山鎮(zhèn)，有“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”之稱。地勢平坦開闊，原有村落格局保留較好。鎮(zhèn)內(nèi)擁有桃園、古剎、地質(zhì)公園等，生態(tài)自然景觀優(yōu)越，并有以大小陽山為核心的旅游度假產(chǎn)業(yè)。

2、總體規(guī)劃——可持續(xù)發(fā)展的田園休閑綜合體

規(guī)劃理念。項目整體規(guī)劃設(shè)計以“美麗鄉(xiāng)村”的大環(huán)境營造為背景，以“田園生活”為目標(biāo)核心，將田園東方與陽山的發(fā)展融為一體，貫穿生態(tài)環(huán)保的理念。田園東方倡導(dǎo)人與自然的和諧共融與可持續(xù)發(fā)展的理念，是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)等產(chǎn)業(yè)為一體的田園綜合體，實現(xiàn)“三生”（生產(chǎn)、生活、生態(tài)）、“三產(chǎn)”（農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、服務(wù)業(yè)）的有機(jī)結(jié)合與關(guān)聯(lián)共生。

總體規(guī)劃。分為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃為鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園(兼華德福教育基地)、健康養(yǎng)生建筑群、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目集群、田園小鎮(zhèn)群、主題酒店及文化博覽等六大群體。規(guī)劃為典型的互融開發(fā)模式。

產(chǎn)品組成。以主題游樂產(chǎn)品為核心引擎，高效農(nóng)業(yè)、住宅為核心產(chǎn)品，以文化、生態(tài)主題公園為配套產(chǎn)品，是典型的旅游超市模式。

3、田園文旅——攜手臺灣清境集團(tuán)共同開發(fā)，提高項目運(yùn)營實力

拾房清境文化市集。田園東方于2013年11月攜手清境集團(tuán)共同打造的一座田園創(chuàng)意文化園，項目累計完成投資7500萬元。由清境集團(tuán)臺灣原創(chuàng)團(tuán)隊擔(dān)綱，著手重新梳理陽山的自然生態(tài)和拾房村的歷史記憶。旨在還原一個重溫鄉(xiāng)野、回歸童年的田園人居環(huán)境。包括主題餐廳區(qū)、牧場區(qū)、綠樂園戶外活動區(qū)、售賣區(qū)、書院、主題民宿區(qū)、華德福校舍在內(nèi)的多個主題園區(qū)。

華德福教育基地。起源于德國，在全球已有90多年的時間歷史。主張按照人的意識發(fā)展規(guī)律，針對意識的成長階段來設(shè)置教學(xué)內(nèi)容，以便于人的身體、生命體、靈魂體和精神體都得到恰如其分地發(fā)展。

綠樂園。游樂園，但不是器械樂園，將農(nóng)業(yè)采摘體驗、農(nóng)場游樂、農(nóng)業(yè)教育集合在了一起，研創(chuàng)兒童教育為主題的自然生態(tài)體驗區(qū)。（包括白鷺牧場、螞蟻餐廳、螞蟻農(nóng)場、螞蟻王國、螞蟻廣場，以及窯烤區(qū)和DIY教室等）。

4、休閑農(nóng)業(yè)——四園、四區(qū)、兩中心共同推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級

深化既有農(nóng)業(yè)，開拓農(nóng)業(yè)發(fā)展新方向。陽山整體的田園基底要素非常優(yōu)良，但與中國85%的村落一樣，缺乏功能完整、便捷清晰的的垂直商業(yè)模式來推動產(chǎn)業(yè)升級，當(dāng)原有的耕作方式難以突破瓶頸時，陽山鎮(zhèn)正片村落陷入酒香害怕巷子深的窘境。整合東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的集團(tuán)優(yōu)勢，導(dǎo)入當(dāng)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的特色、優(yōu)勢資源，在陽山鎮(zhèn)既有農(nóng)業(yè)資源上進(jìn)行深化和優(yōu)化的雙重提升。

休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃。四園：有機(jī)農(nóng)場示范園、果品設(shè)施栽培示范園、水蜜桃生產(chǎn)示范園、蔬菜水產(chǎn)種養(yǎng)示范園。四區(qū)：農(nóng)業(yè)休閑觀光示范區(qū)、苗木育苗區(qū)、產(chǎn)品加工物流園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示區(qū)。兩中心：園區(qū)綜合服務(wù)中心、資源再生中心。

有田園，但不是農(nóng)田。是可供體驗的、認(rèn)知的、游樂的、美麗的戶外景觀休閑場地。鋪上碎石與石板的道路，將旅游漫步道融入于田園之中。每一塊菜地上種植了不同的農(nóng)作物，將農(nóng)作物當(dāng)成景觀本身打造時，還充分發(fā)揮了農(nóng)作物的經(jīng)濟(jì)價值。桃樹認(rèn)養(yǎng)，1100元/棵/年，專人照料，認(rèn)養(yǎng)者可以盡享賞花、采摘、農(nóng)耕等農(nóng)家樂趣與獲得認(rèn)養(yǎng)桃樹所產(chǎn)的全部水蜜桃。

5、田園社區(qū)——融入多種元素的新田園低密度社區(qū)

新田園低密度社區(qū)。田園社區(qū)主要建筑風(fēng)格為97-230平方的賴特草原風(fēng)格聯(lián)排別墅，目前一期已完成600畝共330套。由田園東方開發(fā)，引入途家與花間堂參與管理。

田園途家親子度假別墅。34棟聯(lián)排別墅，包含豐谷、桃李、耕織、靜流四大主題房。由田園東方負(fù)責(zé)開發(fā)，途家合作管理。業(yè)主可享受全球途家一定額度/一定時間免費入住權(quán)利與田園東方途家酒店28天分時度假免單自住。物業(yè)空置時期有專人維護(hù)并提供酒店式公寓托管服務(wù)，業(yè)主可獲得年經(jīng)營純利潤的80%。

花間堂·稼圃集民宿。引入“中國最美人文客?！被ㄩg堂進(jìn)駐田園東方，共24間房。以古樸雅致的民宿老宅還原懷舊田園生活。保留老宅的一磚一瓦，通過“老物新用”來留住歲月的故事，維持自然本真的田園風(fēng)光。

花間堂溫泉別墅度假村。田園東方與花間堂攜手打造，火山溫泉精裝度假別墅，對外出售后，由花間堂·稼圃集專業(yè)酒店統(tǒng)一管理。將“桃花泉”火山溫泉與別墅合二為一，為每一棟別墅都設(shè)計了一個獨立暖浴的溫泉小池，將溫泉水引入每門每戶。

6、盈利模式——旅游項目與地產(chǎn)項目結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)

將旅游項目與地產(chǎn)項目相結(jié)合，旅游提升土地價值，旅游消費和住房銷售同步進(jìn)行的旅游+地產(chǎn)綜合盈利模式。

項目以區(qū)域開發(fā)的思路來開發(fā)，前期通過小尺度配套物業(yè)確保持久運(yùn)營。首先以文旅板塊頂級資源引入提升土地價值，旅游消費和住房銷售同步進(jìn)行的旅游+地產(chǎn)綜合盈利模式，接著后期進(jìn)行配套完善，做到良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。整個項目采取開放式的運(yùn)營模式。

項目啟動區(qū)“文化集市”與臺灣清境農(nóng)場團(tuán)隊合作，由其原班團(tuán)隊設(shè)計并監(jiān)管建造，并以臺灣清境農(nóng)場這樣一個知名的成功項目為聯(lián)想類比宣傳，與具有成功項目的成熟運(yùn)營商合作，在項目初期可以直接導(dǎo)入客群，提高項目可推廣度，也提升了企業(yè)項目運(yùn)營實力。別墅社區(qū)引入途家與花間堂參與管理，免除了業(yè)主后顧之憂的同時，共享項目運(yùn)營收益。