一、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的大背景

　　首先簡單介紹一下農(nóng)業(yè)升級的背景，我們認(rèn)為促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的因素主要有三點。一是國家鄉(xiāng)村振興政策的大力推動，二是市場消費升級，三是農(nóng)業(yè)技術(shù)的提升。

　　自2004年開始，中央一號文件連續(xù)16年聚焦農(nóng)業(yè)農(nóng)村問題，18年更是提出了鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略（最早是在2017年的十九大報告中提出的），不斷釋放政策紅利，包括土地政策、財政政策等多角度促進農(nóng)村振興。

　　市場消費升級主要由兩個方面，一是人們對農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量提出更高的要求，從吃飽到吃好，倒逼農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量升級，帶動了生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、有機農(nóng)業(yè)等的發(fā)展。二是人們對農(nóng)業(yè)的功能提出了更高的要求，從最初的只承擔(dān)種植、養(yǎng)殖的功能，到現(xiàn)在需要承擔(dān)起休閑娛樂、科普教育、養(yǎng)生養(yǎng)老等多功能，產(chǎn)生了諸如體驗農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)等多種新業(yè)態(tài)。

　　第三個助力農(nóng)業(yè)升級的因素是農(nóng)業(yè)科技的進步，科技創(chuàng)新主要體現(xiàn)在兩個方面，一是生產(chǎn)效率的提升，二是生產(chǎn)方式的變革。生物育種、設(shè)施農(nóng)業(yè)、農(nóng)機裝備提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率；新型互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進了智慧農(nóng)業(yè)的發(fā)展，改變了傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式。我們總結(jié)了從2004年開始的歷年來的一號文件的主題，可以看出國家對農(nóng)業(yè)的要求也在不斷的升級，其中科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)融合一直是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的兩個關(guān)鍵詞。

二、中央一號文件加碼農(nóng)業(yè)升級

　　下面這一部分是對2019年中央一號文件的解讀，今年的一號文件是2日19日元宵節(jié)當(dāng)天發(fā)布的。今年的文件主要圍繞著8個方面部署工作，分別是：脫貧攻堅、農(nóng)業(yè)增產(chǎn)提質(zhì)、鄉(xiāng)村建設(shè)、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、農(nóng)村制度改革、和諧農(nóng)村、農(nóng)村基層組織、體制機制。我們重點討論的是農(nóng)業(yè)增產(chǎn)提質(zhì)、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、農(nóng)村制度改革這幾個角度，就農(nóng)業(yè)升級內(nèi)容提煉出四個關(guān)鍵點。

第一個是農(nóng)科科技創(chuàng)新仍然是農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的重點，原文中我摘錄出與科技創(chuàng)新相關(guān)的條款，總結(jié)出兩個關(guān)鍵點就是加快突破農(nóng)業(yè)關(guān)鍵核心技術(shù)和加快先進實用技術(shù)集成創(chuàng)新與推廣應(yīng)用。

第二個關(guān)鍵點是強調(diào)要求發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)分為五個維度：一是特色農(nóng)業(yè)，也叫品牌農(nóng)業(yè)，文件中提出要支持建設(shè)一批特色農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢區(qū)，并且創(chuàng)新發(fā)展鄉(xiāng)村手工業(yè)，培育家庭工場、手工作坊、鄉(xiāng)村車間。第二是支持在主產(chǎn)區(qū)形成農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)集群，改變過去農(nóng)村賣原料、城市搞加工的格局，在這一部分提出加強現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)強鎮(zhèn)等載體的建設(shè)。第三個產(chǎn)業(yè)是農(nóng)村新型服務(wù)業(yè)，分為農(nóng)村生產(chǎn)性服務(wù)，這個針對的主體是農(nóng)民和農(nóng)業(yè)創(chuàng)客，另一種支持的服務(wù)業(yè)就是鄉(xiāng)村旅游業(yè)，文件中提出支持休閑旅游、餐飲民宿、文化體驗、健康養(yǎng)生、養(yǎng)老服務(wù)五類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第四點是支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，提出要搭平臺、建體系、給資金、降稅費，吸引更多的人返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)。第五點是數(shù)字農(nóng)業(yè)，這是一號文件首次單列實施“數(shù)字鄉(xiāng)村”戰(zhàn)略，去年也提到了數(shù)字鄉(xiāng)村，不同的是去年的提出是為了推動農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施提擋升級，而今年的戰(zhàn)略范圍更加廣泛，是近年來中央提出的“互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)業(yè)”、“數(shù)字鄉(xiāng)村”、“農(nóng)業(yè)大數(shù)據(jù)”等戰(zhàn)略的統(tǒng)合性描述，強化了數(shù)字鄉(xiāng)村戰(zhàn)略的地位。

第三點是農(nóng)村制度改革。一是農(nóng)村基本經(jīng)營制度改革，強調(diào)以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)，突出抓好家庭農(nóng)場和農(nóng)民合作社兩類新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，并且深化小農(nóng)戶和合作社、公司之間的利益鏈接機制，切實的保障農(nóng)民的權(quán)益。第二是土地制度的改革，文件提出“三個堅持”、“兩個允許”、“一個加快”、“一個推開”。三個堅持的核心是保障農(nóng)民土地權(quán)益，這為進城農(nóng)民吃下了定心丸，不用擔(dān)心土地被收回。兩個允許分別是：允許承包土地的經(jīng)營權(quán)擔(dān)保融資，目的是方便抵押貸款；允許在縣域內(nèi)開展全域鄉(xiāng)村閑置校舍、廠房、廢棄地等整治，目的是盤活土地資源。一個加快是：力爭2020年基本完成宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，目的是宅基地權(quán)益更完善。最后一個推開是指“全面推開農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革”，這掃清了集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市的法律障礙。

最后一個關(guān)鍵點是資金投入增加，農(nóng)村資金、人才，公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施都不如城市，貸款難貸款貴，財政支持力度也不如城市，這是農(nóng)村人口和資本不斷流向城市的原因。加大資金的投入保障力度，扭轉(zhuǎn)農(nóng)村金融失血嚴(yán)重的局面，是為農(nóng)村經(jīng)濟社會帶來全面變革的關(guān)鍵。文件中強調(diào)要建設(shè)新型農(nóng)業(yè)補貼政策體系，兼顧市場化改革取向和保護農(nóng)民利益的關(guān)系，按照增加總量、優(yōu)化存量、提高效能的原則，進一步完善農(nóng)業(yè)支持保護政策。政策重點支持的主體是家庭農(nóng)場和農(nóng)民合作社兩類新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，支持的產(chǎn)業(yè)方向為鄉(xiāng)村特色產(chǎn)業(yè)、鄉(xiāng)村新型服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、數(shù)字鄉(xiāng)村。

三、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的核心抓手

　　結(jié)合鄉(xiāng)村振興相關(guān)政策的解讀，我們認(rèn)為，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的關(guān)鍵在于推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，而其核心抓手在于市場化操作的新型農(nóng)業(yè)項目或者說農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。這類項目具有明顯的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的屬性，能夠推動本地農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的升級，還能帶來小鎮(zhèn)人氣的提升，能夠綜合考慮土地、產(chǎn)業(yè)、金融、人才等要素資源開放的機遇，并能夠吸引到愿意扎根于鄉(xiāng)村振興的有實力的運營商，例如農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)（如多利農(nóng)莊）、大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商（如藍城小鎮(zhèn)）、園林工程企業(yè)（如東方園林）等。

　　關(guān)于這類項目，我們結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的科技、生產(chǎn)、流通、消費四個環(huán)節(jié)，并考慮產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展升級的趨勢，為大家分享四個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式。

 1、農(nóng)業(yè)工廠集群——高效益的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈  

　　第一個是農(nóng)業(yè)工廠集群，建設(shè)背景是中國長期的傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)營模式導(dǎo)致了兩大問題：一是農(nóng)地零碎分散，二是低效種養(yǎng)，最終使得農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營滯后，大規(guī)模的農(nóng)業(yè)機械化“力不從心”。反觀美國、以色列等農(nóng)業(yè)發(fā)達國家，大量使用大型農(nóng)業(yè)機械裝備、智慧農(nóng)業(yè)設(shè)施，實現(xiàn)了規(guī)模高效、智慧化的發(fā)展，美國1個農(nóng)民效率抵得上90個中國農(nóng)民，在這其中農(nóng)業(yè)工廠模式功不可沒。

　　農(nóng)業(yè)工廠是實現(xiàn)規(guī)模、高效、智慧化生產(chǎn)的業(yè)態(tài)趨勢，一方面它借助科技創(chuàng)新，通過互聯(lián)網(wǎng)、智能傳感、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的“武裝”改造控制農(nóng)業(yè)生長環(huán)境，利用智能機械，進行機械化耕種，大幅提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的效率、產(chǎn)量和品質(zhì)；另一方面通過高效操作管理，把零散土地“化零為整”，進行規(guī)?；C械化經(jīng)營，變革了傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)營方式，打破了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)模式和弊端。

　　農(nóng)業(yè)工廠集群的關(guān)鍵是以園區(qū)化方式推動農(nóng)業(yè)工廠的集群化發(fā)展，主體還是以規(guī)?；闹腔刍N養(yǎng)殖為核心，同時要根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y源疊加科技研發(fā)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、交易流通、農(nóng)業(yè)服務(wù)、科普休閑等附加功能，最終圍繞農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖形成高效益的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。規(guī)?；闹腔刍N養(yǎng)殖提供可控的環(huán)境和空間，進行高效、智慧的農(nóng)產(chǎn)品育種、種植和養(yǎng)殖，通常是在設(shè)施大棚、養(yǎng)殖廠房內(nèi)配置智能傳感器、農(nóng)業(yè)機器人等智能設(shè)施，打造智慧化農(nóng)業(yè)設(shè)施（業(yè)態(tài)）。其他輔助業(yè)態(tài)和功能包括科技農(nóng)業(yè)研究中心、實驗室、農(nóng)業(yè)眾創(chuàng)空間、冷鏈倉儲中心、農(nóng)資物品采購、農(nóng)技培訓(xùn)指導(dǎo)、農(nóng)業(yè)金融、科普展示、休閑體驗等。

　　典型項目如壽光市田柳鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范園，1500畝的土地，建設(shè)了115個智慧大棚，2個4000平方米智能溫室，以及農(nóng)資超市、農(nóng)產(chǎn)品檢測中心、蔬菜交易市場等功能載體。項目采取的是“平臺公司+運營商+農(nóng)戶”的開發(fā)運營模式，由田柳鎮(zhèn)政府和壽光金融投資集團合作投資，恒蔬無疆農(nóng)業(yè)發(fā)展集團提供物業(yè)運營服務(wù)。

農(nóng)業(yè)工廠集群在開發(fā)運營的過程中需要注意四點。

一是創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)方式，開展適度規(guī)?；?jīng)營。選址時考慮當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，選擇農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好的村鎮(zhèn)，考慮風(fēng)險和規(guī)?；?jīng)營的益處，建議規(guī)模體量在1500-5000畝。土地流轉(zhuǎn)模式主要有土地銀行、土地入股兩種，這兩種土地流轉(zhuǎn)的方式都實現(xiàn)了農(nóng)民與開發(fā)商之間的利益共贏，農(nóng)戶可以結(jié)余勞動力進城打工，且可以獲得穩(wěn)定的分紅收入，開發(fā)商獲得整塊的土地后進行規(guī)?；纳a(chǎn)經(jīng)營，提高了效率。

第二項操作要點是尋求共同的開發(fā)運營主體，農(nóng)業(yè)工廠的開發(fā)運營主體有五類：政府國資平臺公司、農(nóng)業(yè)科技企業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)和農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場等新型農(nóng)業(yè)主體。這些主體在業(yè)務(wù)上各有優(yōu)勢和側(cè)重，但大都缺乏農(nóng)業(yè)設(shè)施工程經(jīng)驗和專業(yè)農(nóng)業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，因此需要尋找合作方，共同開發(fā)運營，完善園區(qū)服務(wù)體系。比如地產(chǎn)商需要尋求農(nóng)業(yè)科技企業(yè)、農(nóng)業(yè)設(shè)施工程企業(yè)合作，統(tǒng)一開發(fā)、運營、管理，建好之后的使用對象是個體農(nóng)戶、創(chuàng)業(yè)公司和農(nóng)業(yè)企業(yè)。如果想要搭建農(nóng)業(yè)服務(wù)平臺，需要自主搭建物業(yè)載體，招引諸如農(nóng)業(yè)監(jiān)測機構(gòu)、科研院所、設(shè)備租賃企業(yè)等企業(yè)聯(lián)合提供服務(wù)。

第三點是應(yīng)用前沿技術(shù)。鋪設(shè)芯片、安裝智能傳感器、應(yīng)用植保無人機、采摘機器人等，實現(xiàn)設(shè)施智能化；并通過云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)實現(xiàn)信息系統(tǒng)集成，為農(nóng)業(yè)耕種管理提供智能決策輔助。

第四點是拓展業(yè)務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式。從最初的單一的產(chǎn)出收益，拓展為“高效產(chǎn)出+設(shè)施租賃收+增值服務(wù)+農(nóng)資物品銷售+科普體驗”多種收益的結(jié)合。

 2、農(nóng)業(yè)流通樞紐港——農(nóng)業(yè)流通模式升級  

　　傳統(tǒng)小農(nóng)生產(chǎn)模式下，農(nóng)業(yè)流通需要經(jīng)過層層經(jīng)銷商，整個過程信息不透明、中間商組織化程度低，導(dǎo)致了流通成本高、監(jiān)管難、結(jié)構(gòu)性短缺過剩等問題。近年時有報道的“蒜你狠”等天價菜、水果豐收卻爛地里的情況，本質(zhì)上是農(nóng)業(yè)流通不暢的原因。

　　農(nóng)業(yè)流通樞紐港是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)物流園的升級加強版，這里集聚了農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)資物品，集聚了農(nóng)業(yè)金融服務(wù)、信息化服務(wù)、電子商務(wù)、貿(mào)易服務(wù)等，集聚了價格信息和供求信息，這種不同要素的空間集聚構(gòu)建了完整的農(nóng)業(yè)流通生態(tài)。成功破解農(nóng)業(yè)流通信息不對稱、流通環(huán)節(jié)多、成本高等問題。當(dāng)今的農(nóng)產(chǎn)品物流園已開始重視金融、供應(yīng)鏈等增值服務(wù)，樞紐港的態(tài)勢已經(jīng)初現(xiàn)端倪。

　　傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)流通嫁接互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)，實現(xiàn)交易流通、供需信息的整合，創(chuàng)新農(nóng)資交易、農(nóng)產(chǎn)品交易、倉儲物流三大功能，打通農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方與購買方之間的通道，吸引檢測認(rèn)證、農(nóng)業(yè)金融、中介代理等專業(yè)服務(wù)集聚。

（1）農(nóng)產(chǎn)品交易的功能是服務(wù)于農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)和消費者、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)采購商，目的是提升農(nóng)產(chǎn)品附加值、拓寬農(nóng)產(chǎn)品流通渠道，集聚一批檢測認(rèn)證、電子商務(wù)、品牌營銷、進出口代理、金融保險等機構(gòu)，提供農(nóng)產(chǎn)品檢驗認(rèn)證、大宗拍賣、生鮮零售、品牌營銷、進出口代理等服務(wù)，打造“線上+線下”的平臺載體。

（2）農(nóng)資物品交易主要服務(wù)于農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)和農(nóng)資物品生產(chǎn)商、供應(yīng)商，目的是規(guī)范農(nóng)資流通市場，增加信息透明度，整合上下游資源。集聚一批農(nóng)資物品生產(chǎn)經(jīng)營商、農(nóng)業(yè)金融企業(yè)、農(nóng)業(yè)信息化服務(wù)企業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)工程企業(yè)等，提供農(nóng)資物品銷售、智能設(shè)備融資租賃、農(nóng)業(yè)信息化改造、設(shè)施農(nóng)業(yè)工程、農(nóng)技咨詢等服務(wù)。在載體平臺上，形成一站式農(nóng)資用品超市、農(nóng)資交易中心、線上農(nóng)資信息平臺、農(nóng)業(yè)金融服務(wù)中心、農(nóng)業(yè)信息化服務(wù)中心等載體平臺。

（3）倉儲物流功能主要服務(wù)于農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)資企業(yè)，以提升倉儲物流服務(wù)附加值，降低流通成本為目的，集聚一批生鮮冷鏈物流企業(yè)、加工企業(yè)、供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)，提供農(nóng)產(chǎn)品倉儲、初級加工、冷鏈物流、供應(yīng)鏈管理、金融倉庫服務(wù)。在載體平臺上，打造智慧冷鏈倉、凈菜工廠、金融倉庫、智慧物流信息平臺等。

　　農(nóng)業(yè)流通樞紐港應(yīng)該選址在農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好、交通連通性好的村鎮(zhèn)，規(guī)模體量考慮農(nóng)產(chǎn)品交易量。農(nóng)業(yè)流通樞紐港的操作要點主要有兩點：

　　一是需要聯(lián)合多個合作方，農(nóng)業(yè)流通樞紐港以農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)為主要開發(fā)主體，與農(nóng)產(chǎn)品電商企業(yè)、檢測認(rèn)證機構(gòu)、農(nóng)業(yè)金融、貿(mào)易等企業(yè)積極開展合作，通過構(gòu)建“實體連鎖+線上服務(wù)”的模式為農(nóng)資企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、倉儲物流企業(yè)擴寬市場，對接資源。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和批發(fā)商和可以通過線上電商平臺完成銷售需求對接，然后在線下連鎖實體采購中心，完成大宗貨物貿(mào)易和零售。

　　第二個操作要點是創(chuàng)建新的利益渠道，構(gòu)建“物業(yè)租金+電商平臺+金融服務(wù)+檢測認(rèn)證收益”的收益模式。如河南萬邦國際農(nóng)產(chǎn)品物流城構(gòu)建了線上線下相結(jié)合的運營平臺，線下布局了農(nóng)產(chǎn)品流通、農(nóng)業(yè)休閑、農(nóng)業(yè)科研、檢驗檢測等多種功能設(shè)施，構(gòu)建起“物業(yè)租售+檢測服務(wù)+電商平臺銷售分成+電子結(jié)算服務(wù)+生鮮零售+物流配送”的多渠道收益模式。

 3、農(nóng)業(yè)硅谷——農(nóng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)引擎  

　　現(xiàn)階段我國農(nóng)業(yè)發(fā)展存在著環(huán)境污染嚴(yán)重、裝備技術(shù)落后、農(nóng)藥化肥綜合利用率低、產(chǎn)品受氣候限制等問題，而推動農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新是解決上述問題的根本途徑。同時我國的農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新存在著機構(gòu)布局不合理、技術(shù)瓶頸難以突破、高素質(zhì)人才匱乏、創(chuàng)新主體能力不足、成果轉(zhuǎn)化率低、市場化制度薄弱等問題，這嚴(yán)重制約了我國農(nóng)業(yè)的發(fā)展。我們提出的解決方案就是建設(shè)農(nóng)業(yè)硅谷。

　　現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)科技研發(fā)的載體形式主要有眾創(chuàng)空間、農(nóng)村雙創(chuàng)示范園、農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)園、農(nóng)業(yè)加工技術(shù)集成基地、農(nóng)業(yè)科技園、線下孵化基地和線上網(wǎng)絡(luò)平臺、專家服務(wù)基地以及科技特派員示范基地，這些載體都存在著服務(wù)單一或缺失的問題，無法為入駐園區(qū)的企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　農(nóng)業(yè)硅谷是農(nóng)業(yè)科創(chuàng)園的升級版，匯集本地的技術(shù)、人才、信息、市場等多重優(yōu)勢，為入駐園區(qū)的企業(yè)帶來更加多樣化的服務(wù)，更好地帶動周邊區(qū)域?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。農(nóng)業(yè)硅谷的功能是構(gòu)造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)的生態(tài)圈，集農(nóng)業(yè)科研、農(nóng)業(yè)會展、農(nóng)業(yè)咨詢、農(nóng)民培訓(xùn)、技術(shù)交易以及農(nóng)業(yè)金融服務(wù)六種功能于一體。

　　農(nóng)業(yè)硅谷不同于農(nóng)業(yè)流通樞紐港和農(nóng)業(yè)工廠集群，更偏重于總部經(jīng)濟的概念，是一個“大腦”的功能，不需要大規(guī)模的農(nóng)田。典型項目如南京國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新示范園定位為農(nóng)業(yè)硅谷，重點搭建高端實驗、中試孵化、成果快速轉(zhuǎn)化三大平臺，構(gòu)建集聚科技創(chuàng)新、高端服務(wù)和農(nóng)業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟的科創(chuàng)核心區(qū)，以及花卉及園藝產(chǎn)業(yè)、畜禽產(chǎn)業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、種植業(yè)等四個主題性技術(shù)中試孵化園，以農(nóng)業(yè)科技成果中試孵化為主要功能。

 4、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)——促進農(nóng)游融合升級  

　　農(nóng)旅融合在鄉(xiāng)村振興中被反復(fù)強調(diào)，休閑農(nóng)業(yè)作為其業(yè)態(tài)，以農(nóng)業(yè)科普體驗、觀光度假、休閑養(yǎng)生為核心功能，特色商業(yè)、文化創(chuàng)意、田園居住為配套，拓展了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈，催生了農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)出現(xiàn)，成為農(nóng)村經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展的新風(fēng)口。

休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)可以分為五種類型：一是體驗觀光型，具體的業(yè)態(tài)類型包括市民農(nóng)園、共享農(nóng)場、農(nóng)業(yè)公園等；二是主題娛樂型，具體的業(yè)態(tài)類型有農(nóng)業(yè)主題樂園、農(nóng)業(yè)嘉年華等；三是民俗文化型，具體的產(chǎn)品包括民俗風(fēng)情園、特色文化村等；四是休閑度假型，具體的業(yè)態(tài)類型有度假農(nóng)莊、共享農(nóng)莊、特色民宿等產(chǎn)品；五是綜合發(fā)展型，典型的形態(tài)就是田園綜合體。

　　我們認(rèn)為，這其中重點產(chǎn)品有共享農(nóng)場、農(nóng)業(yè)主題樂園、度假農(nóng)莊和田園綜合體。

　　共享農(nóng)場通常由農(nóng)業(yè)種植公司和個人打造，由生態(tài)農(nóng)田、戶外營地、迷你牧場、田園餐廳、特色民宿等業(yè)態(tài)組成。農(nóng)場通過農(nóng)田認(rèn)租種植、農(nóng)事活動舉辦、特色健康餐飲、牧場體驗、特色農(nóng)產(chǎn)品銷售等為特色吸引以親子家庭游客為主的核心客群。

　　農(nóng)業(yè)主題樂園以農(nóng)業(yè)為基本元素，以科技、太空、美食、家庭為主題，由農(nóng)業(yè)科技公司進行開發(fā)運營，在功能上以主題娛樂、科普展示、活動舉辦為主，把特色IP融入各種豐富的娛樂休閑設(shè)施和場館，不斷更新升級內(nèi)容產(chǎn)品和服務(wù)，并策劃舉辦多類別的體驗活動。

　　共享農(nóng)莊的操作關(guān)鍵在于“設(shè)施完善+平臺打造”：一方面要求道路通信基礎(chǔ)設(shè)施、鄉(xiāng)村景觀整治、商業(yè)配套、公共服務(wù)設(shè)施等比較完善，能夠充分滿足便利交通、生活配套需求，在景觀上需要營造良好的環(huán)境，實行農(nóng)莊景區(qū)化提升；另一方面，在經(jīng)營上，需要以合作或自建的方式搭建網(wǎng)絡(luò)交易共享平臺，鏈接農(nóng)莊市場客群、投資開發(fā)商、農(nóng)戶及村集體、農(nóng)莊運營公司等主體，實現(xiàn)閑置土地、農(nóng)宅、資本、運營方、消費需求的信息對接匹配，實現(xiàn)共享資源宣傳推廣。

　　田園綜合體應(yīng)選擇在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)較好的村落，且該地的優(yōu)勢農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)關(guān)系緊密，互動性良好。村落需要有一定規(guī)模的可建設(shè)用地，有大塊平整的土地，便于建設(shè)大體量的休閑度假項目。田園綜合體通常是由多個村落聯(lián)合打造的，便于發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚化、規(guī)?；膬?yōu)勢。為保障農(nóng)民的切身利益，配合土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策，國內(nèi)大型田園綜合體多采用“政府+企業(yè)+村集體+農(nóng)民+X”的運營模式。在建設(shè)過程中秉著“尊重自然、生態(tài)設(shè)計、融合界面”的理念，最大限度地保留或恢復(fù)村落自然形態(tài)，從田園景觀、建筑形態(tài)、空間格局、原生植物裝飾等方面進行景觀與建筑改造，將鄉(xiāng)村空間與產(chǎn)業(yè)功能進行整合，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間與田園休閑旅居空間的融合。

　　最后再強調(diào)一遍，無論是農(nóng)業(yè)工廠集群、農(nóng)業(yè)流通樞紐港、農(nóng)業(yè)硅谷和休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，要能夠結(jié)合本地的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源，培育或引進一兩家有實力的鄉(xiāng)村振興運營商，綜合利用土地、產(chǎn)業(yè)、金融、人才等要素資源，以及農(nóng)技服務(wù)、農(nóng)資服務(wù)等不同領(lǐng)域的合作伙伴，共同推動本地農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的升級，建設(shè)產(chǎn)鎮(zhèn)人協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新市鎮(zhèn)。