在全球科技革命與產(chǎn)業(yè)變革的助推下，制造與服務(wù)、科技與文化等的深度融合，正在引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)走向全新的發(fā)展階段，其產(chǎn)業(yè)模式從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)招商逐步向產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建轉(zhuǎn)變，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將通過(guò)生態(tài)重構(gòu)、空間再造、模式創(chuàng)新等，更高效率地組織產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。

一、產(chǎn)業(yè)變革：從鏈條重組到產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新

在多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)咨詢服務(wù)過(guò)程中，我們強(qiáng)烈地感受到，城市群的崛起、新經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身的演進(jìn)，正共同開(kāi)啟一個(gè)嶄新的時(shí)代。產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)移重組、分解重組以及創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)組織的涌現(xiàn)，正源源不斷地創(chuàng)造著新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇。

1、產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移重組

隨著新城建設(shè)的加速、城市更新的推進(jìn)以及園區(qū)自身的升級(jí)改造，不同產(chǎn)業(yè)在空間上的布局正發(fā)生著深刻的變化。產(chǎn)業(yè)的騰挪轉(zhuǎn)移與重新組合成為一種常態(tài)。從城市發(fā)展的宏觀視角來(lái)看，科技元素正日益向都市核心區(qū)域回歸，商業(yè)、旅游與文化產(chǎn)業(yè)的融合創(chuàng)新趨勢(shì)愈發(fā)明顯。以特定主題產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的園區(qū)經(jīng)濟(jì)，正逐漸成為驅(qū)動(dòng)城市更新的核心動(dòng)力源泉。

2、產(chǎn)業(yè)鏈分解融合

信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，如同一場(chǎng)強(qiáng)大的催化劑，加速了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈的分解、融合與創(chuàng)新進(jìn)程。這一變革催生了大量諸如研發(fā)外包、第三方醫(yī)療、節(jié)能環(huán)保服務(wù)、供應(yīng)鏈服務(wù)等新興業(yè)態(tài)與商業(yè)模式。這些新興領(lǐng)域的發(fā)展，迫切需要與之相適配的新產(chǎn)業(yè)承載空間。例如，在一些生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)，研發(fā)外包服務(wù)企業(yè)的集聚，使得藥企通過(guò)專(zhuān)業(yè)化外包降低研發(fā)成本，提高研發(fā)效率，同時(shí)也促進(jìn)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)同發(fā)展。

3、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)組織

以顛覆性創(chuàng)新為顯著特征的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展，遵循著獨(dú)特的創(chuàng)業(yè)-瞪羚-獨(dú)角獸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑。在這一過(guò)程中，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動(dòng)異常活躍，并且對(duì)新型產(chǎn)業(yè)載體表現(xiàn)出極大的依賴(lài)性。這一趨勢(shì)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展指明了重要方向。許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)專(zhuān)門(mén)設(shè)立了針對(duì)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的孵化基地，為初創(chuàng)企業(yè)提供辦公場(chǎng)地、資金支持、技術(shù)指導(dǎo)等一站式服務(wù)，助力其快速成長(zhǎng)。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的扶持下，初創(chuàng)企業(yè)能夠迅速將創(chuàng)新技術(shù)轉(zhuǎn)化為實(shí)際產(chǎn)品，并快速走向市場(chǎng)。

二、產(chǎn)業(yè)模式：從物理集聚到生態(tài)重構(gòu)

面向顛覆式的產(chǎn)業(yè)深刻變革，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都在積極探索新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，最新的研究成果表明，頭部產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)組織邏輯正在經(jīng)歷根本性的轉(zhuǎn)變。

1、產(chǎn)業(yè)鏈的空間重組

在粵港澳大灣區(qū)這一充滿活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，深港科技創(chuàng)新合作區(qū)創(chuàng)新性地實(shí)施跨境研發(fā)+灣區(qū)制造模式。前海的研發(fā)中心與東莞的制造基地之間形成了高效的2小時(shí)產(chǎn)業(yè)協(xié)同圈。這種空間重組模式成功構(gòu)建了研發(fā)在外、中試在城、制造在園的新型產(chǎn)業(yè)分工體系，極大地提升了單個(gè)項(xiàng)目的用地效率，使其提升幅度達(dá)到40%。通過(guò)這種跨區(qū)域的協(xié)同合作，充分發(fā)揮了不同地區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的優(yōu)化配置。

2、產(chǎn)業(yè)要素的化學(xué)裂變

杭州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園所構(gòu)建的共享實(shí)驗(yàn)室+柔性生產(chǎn)線平臺(tái)，堪稱(chēng)產(chǎn)業(yè)要素創(chuàng)新整合的典范。在這一平臺(tái)模式下，中小藥企的研發(fā)成本大幅降低，降幅高達(dá)60%。其核心本質(zhì)在于將傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈解構(gòu)為一個(gè)個(gè)可靈活組合的產(chǎn)業(yè)積木，借助共享經(jīng)濟(jì)模式重新構(gòu)建價(jià)值分配體系。中小藥企無(wú)需再投入大量資金建設(shè)自己的實(shí)驗(yàn)室和生產(chǎn)線，通過(guò)共享平臺(tái)資源，即可開(kāi)展研發(fā)和生產(chǎn)活動(dòng)，大大降低了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)門(mén)檻和成本，同時(shí)也促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)資源的高效利用。

3、產(chǎn)業(yè)組織的創(chuàng)新突破

張江科學(xué)城的人工智能島采用了大企業(yè)開(kāi)放創(chuàng)新中心+小企業(yè)聯(lián)合孵化的共生模式。在這一模式下，微軟AI實(shí)驗(yàn)室與初創(chuàng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了算力資源的共享，共同構(gòu)建了從技術(shù)驗(yàn)證到商業(yè)落地的完整閉環(huán)。這種突變式的創(chuàng)新模式正在深刻地改寫(xiě)產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)曲線。大企業(yè)憑借技術(shù)實(shí)力和豐富資源，為小企業(yè)提供技術(shù)支持和創(chuàng)新環(huán)境；小企業(yè)則以快速的市場(chǎng)響應(yīng)能力，為大企業(yè)注入新的活力，雙方在共生共榮中實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新的突破與產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。

三、空間模式：從單一載體到微型城市

產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，是一種創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)空間組織形式。當(dāng)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)正經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的空間革命，這場(chǎng)革命徹底打破了傳統(tǒng)的功能邊界。

1、功能復(fù)合的垂直城市

深圳灣科技生態(tài)園的工業(yè)上樓4.0版本，堪稱(chēng)空間創(chuàng)新利用的典范。該園區(qū)將地下6層巧妙地設(shè)置為智能倉(cāng)儲(chǔ)空間，1-5層布局共享實(shí)驗(yàn)室，6-15層規(guī)劃為研發(fā)辦公區(qū)域，頂層則精心打造空中花園和路演中心。這種立體式的開(kāi)發(fā)模式使得土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大幅提升至5.0，單位產(chǎn)值更是突破萬(wàn)元/㎡。通過(guò)這種功能復(fù)合的垂直空間設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、休閑等多種功能在同一建筑體內(nèi)的高效融合，極大提高了土地利用效率和產(chǎn)業(yè)發(fā)展效益。

2、場(chǎng)景驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)劇場(chǎng)

北京中關(guān)村科技園區(qū)打造的元宇宙場(chǎng)景實(shí)驗(yàn)室，借助數(shù)字孿生技術(shù)，將物理空間與虛擬空間完美疊加。在這個(gè)創(chuàng)新的空間里，企業(yè)能夠在同一場(chǎng)地內(nèi)完成產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)測(cè)試、用戶反饋的全流程驗(yàn)證。例如，一家科技企業(yè)在開(kāi)發(fā)一款虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品時(shí)，可利用該實(shí)驗(yàn)室的虛擬場(chǎng)景進(jìn)行產(chǎn)品功能測(cè)試，同時(shí)收集用戶的實(shí)時(shí)反饋，及時(shí)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，大大縮短了產(chǎn)品的研發(fā)周期，提高了產(chǎn)品的市場(chǎng)適應(yīng)性。

3、能源革命的綠色底盤(pán)

蘇州工業(yè)園區(qū)積極構(gòu)建分布式能源系統(tǒng)，通過(guò)集成光伏發(fā)電、儲(chǔ)能電站、智慧電網(wǎng)等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)能源自給率超60%的優(yōu)異成績(jī)。這種綠電+儲(chǔ)能的新型基礎(chǔ)設(shè)施，正逐漸成為吸引高端制造企業(yè)入駐的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)于一些對(duì)能源供應(yīng)穩(wěn)定性和綠色環(huán)保要求較高的高端制造企業(yè)來(lái)說(shuō)，蘇州工業(yè)園區(qū)的這一能源模式為其提供了可靠的能源保障，同時(shí)也符合企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理念。

4、人文浸潤(rùn)的第三空間

東莞松山湖產(chǎn)業(yè)園引入的24小時(shí)產(chǎn)業(yè)社區(qū)，將咖啡工坊、共享會(huì)議室、健身中心等配套設(shè)施的占比提升至35%。這些豐富的配套設(shè)施不僅為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)員工提供了便捷的生活服務(wù)，還極大地促進(jìn)了夜間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，夜間經(jīng)濟(jì)為園區(qū)貢獻(xiàn)了30%的衍生收入。員工在工作之余，可以在產(chǎn)業(yè)社區(qū)內(nèi)享受休閑時(shí)光，開(kāi)展社交活動(dòng)，這種充滿人文關(guān)懷的空間營(yíng)造，提升了員工的工作滿意度和歸屬感，也增強(qiáng)了園區(qū)的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

四、商業(yè)模式：從空間租售到價(jià)值裂變

面對(duì)傳統(tǒng)租售模式逐漸失效的困境，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正積極構(gòu)建多元化、復(fù)合式的商業(yè)模式。

1、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的三級(jí)火箭

多年以前，我們就倡導(dǎo)園區(qū)要構(gòu)建租售養(yǎng)運(yùn)營(yíng)-運(yùn)營(yíng)提估值-REITs促循環(huán)的閉環(huán)園區(qū)商業(yè)模式。在這一模式中，大體通過(guò)出售30%的可售物業(yè)迅速回籠資金，覆蓋項(xiàng)目成本；50%的租賃物業(yè)則為企業(yè)提供穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流；剩余20%的自持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通過(guò)公募REITs實(shí)現(xiàn)成功退出。2023年，首批產(chǎn)業(yè)園REITs平均溢價(jià)率高達(dá)25%，這一數(shù)據(jù)充分驗(yàn)證了該模式的可行性與巨大潛力。通過(guò)這種資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的高效流轉(zhuǎn)和價(jià)值的最大化提升。

2、資本運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)投聯(lián)動(dòng)

深圳科技園設(shè)立了規(guī)?？捎^的產(chǎn)業(yè)基金，并采用租金換股權(quán)的創(chuàng)新模式。這一模式已成功孵化出3家獨(dú)角獸企業(yè)。其核心邏輯在于將傳統(tǒng)的空間租賃關(guān)系轉(zhuǎn)化為與企業(yè)共同成長(zhǎng)的紅利分享模式。通過(guò)這種方式，單個(gè)項(xiàng)目的投資收益相較于傳統(tǒng)租賃收入實(shí)現(xiàn)了超過(guò)10倍的增長(zhǎng)。園區(qū)在為企業(yè)提供物理空間的同時(shí)，還通過(guò)資本投入深度參與企業(yè)的發(fā)展，與企業(yè)形成緊密的利益共同體，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)與企業(yè)的雙贏發(fā)展。

3、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的生態(tài)紅利

杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園搭建的產(chǎn)業(yè)賦能平臺(tái)，通過(guò)開(kāi)展數(shù)據(jù)服務(wù)、供應(yīng)鏈金融等一系列衍生業(yè)務(wù)，創(chuàng)造出超過(guò)基礎(chǔ)租金3倍的增值收益。其成功的秘訣在于構(gòu)建了一個(gè)豐富多元的企業(yè)服務(wù)收入池，將園區(qū)運(yùn)營(yíng)從單純的物業(yè)管理轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)的價(jià)值挖掘過(guò)程。園區(qū)內(nèi)的企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，可通過(guò)該平臺(tái)獲取所需的數(shù)據(jù)資源和金融支持，園區(qū)則通過(guò)提供這些服務(wù)實(shí)現(xiàn)了價(jià)值的增值，形成了一個(gè)良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

在這場(chǎng)產(chǎn)業(yè)空間重構(gòu)浪潮中，真正的破局者正在實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)房東到企業(yè)股東、從單純開(kāi)發(fā)商到專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、最終向產(chǎn)業(yè)組織者的華麗躍遷。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，不僅關(guān)乎自身的發(fā)展命運(yùn)，更將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)乃至區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。