隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)進入“運營為王”的時代，運營服務(wù)已成為園區(qū)運營商“不得不做、必須要做、值得去做”的主要業(yè)務(wù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營包括五個層面——產(chǎn)品運營、空間運營、服務(wù)運營、資產(chǎn)運營和產(chǎn)業(yè)運營，這五個層面各有其重要性和運營特點。在園區(qū)經(jīng)濟不景氣的今天，需要做好各層面運營以形成復(fù)合的商業(yè)模式。

一、產(chǎn)品運營

產(chǎn)品運營主要聚焦于園區(qū)所提供的物業(yè)產(chǎn)品及相關(guān)配套產(chǎn)品。物業(yè)產(chǎn)品是園區(qū)運營商的生命線，也是能否打動客戶的關(guān)鍵。產(chǎn)品運營起始于園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計，但并不截止于園區(qū)產(chǎn)品開發(fā)，后續(xù)的產(chǎn)品增值服務(wù)也很重要。

1、產(chǎn)品組合設(shè)計

園區(qū)產(chǎn)品包括核心產(chǎn)品和配套產(chǎn)品，核心產(chǎn)品有高層辦公、多層辦公、獨棟總部、標(biāo)準(zhǔn)廠房等，配套產(chǎn)品有商務(wù)酒店、企業(yè)會所、人才公寓、員工宿舍、配套商業(yè)等。產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合表現(xiàn)為園區(qū)的功能融合模式，一個趨勢是“產(chǎn)、辦、居、商”功能融合，營造產(chǎn)業(yè)社區(qū)和創(chuàng)新社區(qū)。一個標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品“好用”，能夠滿足特定產(chǎn)業(yè)對空間尺度、地面承重、建筑層高、廢棄物處理、供應(yīng)鏈組織等的專業(yè)化需求，在此基礎(chǔ)上做到外在形象“好看”就更完美了。

2、產(chǎn)品增值服務(wù)

產(chǎn)品運營貫穿園區(qū)運營始終，后續(xù)的產(chǎn)品增值服務(wù)，包括對物業(yè)產(chǎn)品進行預(yù)制化裝修和辦公家具配置，提供拎包入住的園區(qū)產(chǎn)品；也包括為入駐企業(yè)提供空間定制化服務(wù)，根據(jù)企業(yè)特殊需求進行空間改造，比如為科技企業(yè)打造實驗室空間，為創(chuàng)意企業(yè)設(shè)計個性化辦公空間等。另外，隨著時間推移和市場需求變化，需要對園區(qū)產(chǎn)品進行升級改造，包括更新建筑外觀、提升內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、增加智能化設(shè)備等，以保持園區(qū)的持續(xù)競爭力。

二、空間運營

空間運營旨在優(yōu)化園區(qū)內(nèi)的公共空間利用，提升公共空間的使用價值。園區(qū)空間運營涉及整體環(huán)境營造、公共空間運營和社交空間打造三個方面，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐步融入城市環(huán)境，園區(qū)公共空間擁有了廣泛的發(fā)展可能。

1、整體環(huán)境營造

整體環(huán)境營造是園區(qū)產(chǎn)品在空間布局上的有機補充，主要服務(wù)于產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展需要的公共空間和多元文化需求，包括廣場、公園、慢行系統(tǒng)、生態(tài)景觀、文化設(shè)施和智慧管理系統(tǒng)等。不同類型園區(qū)在整體環(huán)境營造上有著較大差異，工業(yè)園區(qū)要體現(xiàn)精益生產(chǎn)、交通物流高效等，科技園區(qū)更注重激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活力氛圍。

2、公共空間運營

現(xiàn)代園區(qū)都非常重視共享空間的打造，包括設(shè)置共享會議室、洽談區(qū)、休閑區(qū)等，為企業(yè)和員工提供便捷的交流合作場所，在一定程度上可以降低企業(yè)生產(chǎn)運營成本。園區(qū)里面的公共空間利用好了，可以增加很多功能業(yè)態(tài)，也能產(chǎn)生不錯的收益，比如導(dǎo)入商業(yè)業(yè)態(tài)，餐飲、便利店、自動售貨機、唱吧等；利用公共的活動空間，可以作為企業(yè)展示、廣告位、外擺空間等，也可以定期或不定期舉辦活動。

3、社交空間打造

打造多種促進社交的公共空間，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營越來越重要。一是產(chǎn)業(yè)社交，為各種各樣的行業(yè)活動提供合適的空間；二是職場社交，為公司開辟非正式的交往空間，鼓勵公司內(nèi)部與外部的人員之間發(fā)生交流碰撞；三是生活社交，室外空間豐富化、功能化，引導(dǎo)人們自動地停留和聚集。有一個趨勢是在園區(qū)內(nèi)建立創(chuàng)意市集，以“數(shù)字經(jīng)濟+”營造沉浸式消費場景，舉辦潮購季、美食夜市、青年愛情節(jié)、音樂節(jié)、網(wǎng)紅直播節(jié)、文創(chuàng)市集等時尚潮流活動，構(gòu)建青年友好社區(qū)和創(chuàng)新應(yīng)用場景。

案例鏈接：上海寶山智慧灣科創(chuàng)園

智慧灣科創(chuàng)園總占地面積約230畝，聚焦3D打印、智能微制造、VR/AR和人工智能機器人四個中心，集園區(qū)、社區(qū)、育區(qū)、展區(qū)、商業(yè)區(qū)和以體育為主的休閑區(qū)于一體。

園區(qū)周邊是大面積的居住小區(qū)，長期以來當(dāng)?shù)鼐用袢狈不顒涌臻g和商業(yè)休閑設(shè)施。智慧灣的改造充分挖掘居住和就業(yè)人群的需求，為社區(qū)打開親水便道，共享濱水空間；發(fā)展特色商業(yè)，吸納社區(qū)影院、博物館、藝術(shù)空間、風(fēng)格迥異的餐飲和咖啡館、托兒所、書店、商務(wù)酒店等業(yè)態(tài)；改造高架橋下空間統(tǒng)一運營，年輕人在橋下的籃球場、滑板公園肆意馳騁。同時園區(qū)不斷策劃活動，帶動居民的日常消費和園區(qū)活力。

園區(qū)平均每年舉辦500余場活動，如：上?？萍脊?jié)科學(xué)之夜、城市空間藝術(shù)季、上海旅游節(jié)智慧灣科藝歡樂節(jié)、藝術(shù)名家匯演音悅漫步、樂高機器人大賽、科普研學(xué)營、上海味道智慧灣櫻花季咖啡文化節(jié)、上海市科普講解大賽、上海國際科技藝術(shù)展演、智慧灣夜生活節(jié)周末夜市等。

三、服務(wù)運營

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)運營是圍繞企業(yè)需求展開的，涉及的服務(wù)內(nèi)容非常廣泛，園區(qū)運營商必須有所取舍。不同的運營服務(wù)具有不同的功能效益和商業(yè)模式，需要根據(jù)園區(qū)的特點和企業(yè)的需求進行選擇和優(yōu)化。

1、三種服務(wù)類型

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)運營可以分為三種類型：一是基礎(chǔ)服務(wù)，包括物業(yè)管理、安保服務(wù)、保潔服務(wù)等，確保園區(qū)環(huán)境整潔、安全有序；二是專業(yè)服務(wù)，包括工商注冊、稅務(wù)咨詢、法律咨詢、人力資源服務(wù)等專業(yè)服務(wù)，幫助企業(yè)解決運營中的各種問題；三是創(chuàng)新服務(wù)，包括創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、技術(shù)支持、金融服務(wù)等，助力企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展和成長壯大。

2、公共服務(wù)平臺

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公共服務(wù)涉及人才、研發(fā)、咨詢、培訓(xùn)、技術(shù)、金融等專業(yè)服務(wù)內(nèi)容，提供高質(zhì)量的公共服務(wù)平臺，將極大提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)價值鏈效率。關(guān)鍵是做特定產(chǎn)業(yè)（企業(yè)）的痛點服務(wù)，如浦東軟件園的雙軟認證服務(wù)、上海醫(yī)谷的檢測服務(wù)機構(gòu)集群等。整合區(qū)域基礎(chǔ)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)升級需求，以共性的市場需求促進專業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)的導(dǎo)入，打通研發(fā)外包、技術(shù)轉(zhuǎn)化、知識產(chǎn)權(quán)、檢驗檢測等服務(wù)渠道，更有利于園區(qū)融入城市發(fā)展，也是園區(qū)經(jīng)濟業(yè)態(tài)的一種有益補充。

3、企業(yè)鏈接服務(wù)

企業(yè)鏈接服務(wù)旨在促進產(chǎn)業(yè)鏈融合，做創(chuàng)新要素的廣泛鏈接，其手段包括構(gòu)建產(chǎn)業(yè)沙龍、俱樂部、技術(shù)聯(lián)盟、職場社交等平臺，打造多種促進社交的連接場景。隨著數(shù)字化園區(qū)的發(fā)展，通過搭建工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、元宇宙園區(qū)平臺，提升園區(qū)虛擬空間鏈接能力，構(gòu)建線上連接、線下經(jīng)營的企業(yè)社群，營造全球鏈接的社交空間，形成內(nèi)外開放、資源整合的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

四、資產(chǎn)運營

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)具有資金需求量大，投資回報期長以及政策風(fēng)險較高等特點，因此園區(qū)運營全過程必須使資本戰(zhàn)略貫穿其中。對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，資產(chǎn)運營要形成一個閉環(huán)，中間的過程依賴于各種資產(chǎn)保值增值活動。

1、資產(chǎn)運營閉環(huán)

與物業(yè)產(chǎn)品銷售不同，做資產(chǎn)運營是一種長期性、整體性的操作方式，通過園區(qū)運營做高物業(yè)的使用價值來實現(xiàn)增值，通過資產(chǎn)出讓或上市完成一輪資本閉環(huán)，并獲得變現(xiàn)收益。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)到一定程度后，可以出售項目股權(quán)，或打包可以證券化的資產(chǎn)。隨著我國資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的不斷完善，通過基金模式廣泛吸引社會資本參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營，將會變得越來越普遍。

2、資產(chǎn)保值增值

資產(chǎn)運營主要關(guān)注園區(qū)資產(chǎn)的保值增值。一個是資產(chǎn)管理，即是對園區(qū)的土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)進行有效管理，建立資產(chǎn)臺賬，定期進行資產(chǎn)清查和評估，確保資產(chǎn)的安全完整。另一個是資產(chǎn)增值策略，主要是通過提升園區(qū)的運營水平、吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐等方式，不斷提高園區(qū)資產(chǎn)的價值?？梢钥紤]對資產(chǎn)進行重新定位和包裝，拓展資產(chǎn)的盈利渠道；可以通過資產(chǎn)證券化等方式，盤活園區(qū)資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的流動性和增值。

五、產(chǎn)業(yè)運營

產(chǎn)業(yè)運營以促進園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心目標(biāo)。園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營起始于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，決勝于產(chǎn)業(yè)培育，通過引進龍頭企業(yè)、孵化創(chuàng)新企業(yè)、暢通供應(yīng)鏈等方式，培育和壯大園區(qū)產(chǎn)業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)協(xié)同發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)。

1、產(chǎn)業(yè)投資孵化

園區(qū)運營商參與產(chǎn)業(yè)投資孵化，是以時間換空間來賭高額的企業(yè)未來收益，介入園區(qū)企業(yè)實體經(jīng)營，為其提供創(chuàng)業(yè)孵化、股權(quán)投資、公共平臺，與企業(yè)共同成長，建立全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)收益模式。園區(qū)運營商一般圍繞特定產(chǎn)業(yè)進行戰(zhàn)略投資，選擇優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目進行投資，促進科學(xué)家和企業(yè)家的配對，為創(chuàng)業(yè)公司導(dǎo)入技術(shù)、人才等關(guān)鍵資源。

2、切入產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈

園區(qū)運營商介入具體的產(chǎn)業(yè)運營環(huán)節(jié)，涉足銷售服務(wù)、采購服務(wù)、研發(fā)服務(wù)等供應(yīng)鏈服務(wù)，助力企業(yè)降低經(jīng)營成本，提高利潤空間。常見的是通過提供集采、集銷、集中倉儲物流、共享制造服務(wù)等，降低產(chǎn)業(yè)間貿(mào)易交易成本。在未來的園區(qū)運營中，通過工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺可以把產(chǎn)業(yè)相關(guān)的園區(qū)內(nèi)外企業(yè)都連接起來，使得園區(qū)的各類服務(wù)可以被高效地激活，從而更好地支持各類研發(fā)創(chuàng)新、共享制造、運營服務(wù)活動。

案例鏈接：少海匯有住智能家居產(chǎn)業(yè)園

少海匯有住智能家居產(chǎn)業(yè)園位于青島市膠州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，占地面積約1884畝，以智能家電、現(xiàn)代家具為核心，實現(xiàn)家電、家具、家裝多業(yè)互動、融合發(fā)展。

園區(qū)匯聚了眾多智能家居領(lǐng)域的優(yōu)秀企業(yè)和創(chuàng)新團隊，打造少海匯智能家居生態(tài)共同體品牌，共同推動智能家居產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前園區(qū)內(nèi)已集聚400多家企業(yè)，包括青島有住控股、博屋家居、有屋智能家居等，落后項目有海驪門窗數(shù)字工廠、泰福智能鏡柜工廠、福匯家全屋定制工廠等。

園區(qū)不僅提供先進的生產(chǎn)設(shè)備和研發(fā)平臺，還積極搭建產(chǎn)業(yè)合作與交流的平臺，促進企業(yè)與高校、研究機構(gòu)的合作，推動技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級。少海匯智能家居產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺通過鏈接家居產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)和智采平臺企業(yè)資源，為用戶提供智能家居場景解決方案，并實現(xiàn)了用戶方案設(shè)計、訂單下單、智能制造、交付驗收等全流程的可視化管理。