康養(yǎng)旅居的特點在于它是康養(yǎng)旅游與房地產(chǎn)的無縫嫁接，具有較高的功能復(fù)合性、可運營性和投資價值，難點在于高品質(zhì)的康養(yǎng)功能導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)運營。東灘智庫參與過很多康養(yǎng)小鎮(zhèn)的前期策劃，大多項目都卡在落地運營環(huán)節(jié)，賺快錢的時代少有人愿意扎根精細(xì)運營。伴隨房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，銀發(fā)浪潮帶動的康養(yǎng)旅居項目重新獲得追捧，但要項目成功落地仍需克服難點、系統(tǒng)謀劃。

一、養(yǎng)老市場客群的三種類型

康養(yǎng)旅居產(chǎn)業(yè)的市場需求主要來自養(yǎng)老客群。目前，國內(nèi)市場上存在多樣化的養(yǎng)老項目，并沒有統(tǒng)一的劃分類型?；貧w客戶本源的需求，養(yǎng)老項目的產(chǎn)品設(shè)計，基本上是針對三種類型、四大年齡段的老年人：活躍型養(yǎng)老客群（活躍長者）、自理型養(yǎng)老客群（健康長者、高齡長者）、護理型養(yǎng)老客群（護理長者）。

1、活躍型養(yǎng)老客群

活躍長者的典型特點是旅居、結(jié)伴，一般為候鳥型養(yǎng)老旅居，受生態(tài)環(huán)境資源的導(dǎo)向。這個客群基本屬于預(yù)養(yǎng)老狀態(tài)，存在一定的偶居需求，其需求關(guān)鍵詞是社交、社會兼職，適合的產(chǎn)品類型有酒店式公寓、酒店式別墅、候鳥式社區(qū)等。

2、自理型養(yǎng)老客群

自理型養(yǎng)老客群包括健康長者和高齡長者兩類。健康長者的典型特點是高齡自理、慢病自理，屬于活力頤養(yǎng)型養(yǎng)老群體，其需求關(guān)鍵詞是常住、簡單生活照料、重拾個人興趣愛好，適合的產(chǎn)品類型有退休生活社區(qū)、長者服務(wù)式公寓，需要有一定的文娛功能配套。高齡長者屬于高齡養(yǎng)護型老人，受養(yǎng)護功能的導(dǎo)向，其需求關(guān)

鍵詞是長住、日常生活照料和簡單醫(yī)療需求，適合的產(chǎn)品類型有介助型生活公寓、長者服務(wù)式公寓。

3、護理型養(yǎng)老客群

護理長者包括短護、長護、特護幾種情況，屬于剛需護理型老人，受醫(yī)療護理功能的導(dǎo)向，其需求關(guān)鍵詞是長住、專業(yè)照護、深入醫(yī)療需求，適合的產(chǎn)品類型有養(yǎng)老院、護理院、托老所等。

二、康養(yǎng)旅居項目的功能打造

康養(yǎng)旅居社區(qū)是將養(yǎng)生、保健理念滲透到地產(chǎn)項目開發(fā)中，從環(huán)境營造、健康建筑、配套設(shè)施、養(yǎng)生服務(wù)等方面，營造健康的生活方式。一般以“地產(chǎn)開發(fā)+養(yǎng)生配套設(shè)施+全程養(yǎng)生服務(wù)”的方式進行開發(fā)，其成功關(guān)鍵點是“醫(yī)養(yǎng)旅”業(yè)態(tài)聯(lián)動、融合發(fā)展。

結(jié)合東灘智庫的項目服務(wù)經(jīng)驗，一般遵循以下三方面發(fā)展策略：一是瞄準(zhǔn)全國大市場，本地市場空間有限，借勢區(qū)域旅游品牌知名度和影響力，整合國際領(lǐng)先“醫(yī)養(yǎng)旅”產(chǎn)業(yè)資源，吸引全國的高端醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)客群；二是打造醫(yī)養(yǎng)目的地，通過特色化醫(yī)養(yǎng)服務(wù)，把區(qū)域旅游客群轉(zhuǎn)變?yōu)樾℃?zhèn)的醫(yī)養(yǎng)客群，把高端人群留下來，致力于打造“醫(yī)養(yǎng)旅”融合發(fā)展的醫(yī)養(yǎng)目的地；三是建設(shè)活力型小鎮(zhèn)，立足產(chǎn)城融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要成為城市建設(shè)的加分項，聚焦活力型醫(yī)養(yǎng)人群，選擇產(chǎn)業(yè)方向，培育有活力、有文化、有生命力的小鎮(zhèn)氛圍。

1、聚焦特色康復(fù)領(lǐng)域，打造康復(fù)醫(yī)療集聚區(qū)

小而專的康復(fù)服務(wù)，是未來我國康復(fù)市場的發(fā)展方向。我國康復(fù)市場剛剛起步，以大而全的康復(fù)醫(yī)院為主要發(fā)展模式，不能滿足各層次病人的需要。以中風(fēng)為例，發(fā)達(dá)國家中風(fēng)的殘疾率為30%左右，而在中國殘疾率則高達(dá)75%以上，主要原因就是患者缺少專業(yè)化的康復(fù)治療服務(wù)。

康養(yǎng)旅居項目一般要聚焦細(xì)分康復(fù)領(lǐng)域，整合資源打造國際康復(fù)醫(yī)療集聚區(qū)。挖掘項目所在地在醫(yī)學(xué)教育、治療服務(wù)、醫(yī)學(xué)研發(fā)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，吸引腫瘤康復(fù)、慢病康復(fù)、心理康復(fù)、認(rèn)知、言語和吞咽康復(fù)等國際專業(yè)化康復(fù)醫(yī)療資源進入，打造國際康復(fù)醫(yī)療集聚區(qū)，融入片區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系的構(gòu)建。

可以聚焦的細(xì)分康復(fù)領(lǐng)域包括：老年病康復(fù)（腫瘤、帕金森、老年癡呆、糖尿病等）；骨科、運動損傷康復(fù)（截肢、骨折手術(shù)、頸椎矯形等）；心血管康復(fù)（急性心肌梗塞后、心臟搭橋手術(shù)后等）；神經(jīng)康復(fù)（小兒麻痹、腦損傷、偏癱、頸椎損傷等）；精神殘疾康復(fù)（精神病、精神神經(jīng)癥等）。

2、依托項目優(yōu)勢資源，打造旅居療養(yǎng)示范區(qū)

山地、森林、湖泊、海濱、田園等優(yōu)越的生態(tài)資源，是打造康養(yǎng)旅居項目的重要依托。以濱湖項目為例，要充分發(fā)揮湖泊的生態(tài)資源優(yōu)勢，通過擴大湖面、岸線整理等，沿湖開發(fā)養(yǎng)老旅居、養(yǎng)生旅居等各類旅居度假和休閑療養(yǎng)項目，打造融生態(tài)養(yǎng)生、休閑度假、湖泊觀光等功能于一體的濱湖旅居療養(yǎng)基地，以高品質(zhì)的生態(tài)基底，保障“養(yǎng)”的高端品質(zhì)。

在康養(yǎng)旅居項目開發(fā)上，豐富的生活配套設(shè)施成為主角，客戶追求的是生命指數(shù)和幸福指數(shù)，需要強化開發(fā)企業(yè)的跨界資源整合與城市綜合運營能力，以滿足旅居客群全方位的生活需求。可以從自然資源、人文資源、居住空間、配套設(shè)施、文化活動、軟性服務(wù)六個方面完善配套，構(gòu)筑項目“養(yǎng)”的吸引力。舉辦文化、農(nóng)業(yè)、體育等多主題的體驗活動，滿足旅居者休閑娛樂、放松身心、心靈療養(yǎng)等需求。倡導(dǎo)尊重、養(yǎng)生、健康的服務(wù)理念，以周到、體貼、細(xì)致的服務(wù)，引導(dǎo)主動、互動的社區(qū)生活，贏得入住客戶的滿意。

3、重視周邊資源協(xié)同，打造深度體驗旅游先行區(qū)

康養(yǎng)旅居項目的打造，除了挖掘自身的資源，也要重視周邊資源的協(xié)同利用，讓養(yǎng)老客群享有更廣闊的生活空間。

一方面，立足基地整合，激發(fā)小鎮(zhèn)旅游活力，發(fā)揮山水生態(tài)、歷史人文等資源優(yōu)勢，導(dǎo)入醫(yī)療康體、農(nóng)業(yè)休閑、體育運動、文化休閑、教育培訓(xùn)等多類體驗式旅游資源，舉辦各類活動賽事，打造良好的健康旅游生態(tài)環(huán)境，提升資源價值，打造特色留客產(chǎn)品。

另一方面，立足區(qū)域聯(lián)動，助力區(qū)域旅游升級，注重與周邊相關(guān)資源項目的錯位協(xié)同，打造個性化深度體驗旅游產(chǎn)品，在康復(fù)療養(yǎng)、高端體檢等醫(yī)療服務(wù)項目基礎(chǔ)上，延伸健康美食體驗、健康產(chǎn)品購物、靈心靜性體驗，提供預(yù)防保健、康復(fù)療養(yǎng)、休閑養(yǎng)生、健康促進等養(yǎng)生旅游服務(wù)，融入?yún)^(qū)域旅游格局。

三、康養(yǎng)旅居項目的核心載體

最后，康養(yǎng)旅居項目肯定少不了有品質(zhì)的居住功能，旅居社區(qū)是康養(yǎng)旅居項目的核心載體，其主要的開發(fā)模式包括養(yǎng)老旅居社區(qū)和康復(fù)旅居社區(qū)。

1、養(yǎng)老旅居社區(qū)

養(yǎng)老旅居社區(qū)一般為一站式高端養(yǎng)老社區(qū)，其關(guān)鍵是讓老人感受快樂年輕著。項目應(yīng)秉承人性化、品牌化、國際化發(fā)展理念，照顧到旅居養(yǎng)老客群的居住、飲食、醫(yī)療、服務(wù)等方方面面，提供自理、助理、護理等綜合性居住設(shè)施和服務(wù)，讓老年人獲得完備的健康照護和情感呵護，進而提高生活質(zhì)量、提升幸福指數(shù)。從建設(shè)內(nèi)容看，主要是面向活力自理老人的銷售型養(yǎng)老社區(qū)和租賃型養(yǎng)老服務(wù)公寓，以及其他養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施。

（1）適老化居住環(huán)境：室內(nèi)設(shè)置護理床、一鍵呼叫、智能照明等；室外從景觀組團、植物設(shè)計、交通流線、道路設(shè)計、鋪裝材料等方面進行適老化設(shè)計。

（2）多樣化健康飲食：根據(jù)飲食習(xí)慣和口味提供個性化食物；針對老人身體情況，設(shè)定不同餐廳環(huán)境；設(shè)置待客餐廳，促進情感交流。

（3）專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)：提供生活照料，健康醫(yī)療，文化娛樂等全方位服務(wù)；提供“生活管家”、“健康管家”、“快樂管家”等管家式服務(wù)。

（4）多彩化養(yǎng)老生活：提供豐富的文娛活動，包括書法、繪畫、舞蹈、攝影太極、建設(shè)等；以及滿足自我價值提升方面的老年知識講座、老年創(chuàng)業(yè)服務(wù)、老年公益活動等。

2、康復(fù)旅居社區(qū)

康復(fù)旅居社區(qū)遵循人性化、專業(yè)化的發(fā)展理念，打通“康復(fù)最后一公里”?？祻?fù)旅居社區(qū)的建設(shè)，主要依托于基地康復(fù)中心項目的開發(fā)運營，比如腫瘤康復(fù)中心、骨科康復(fù)中心、糖尿病康復(fù)中心等，再聯(lián)動所在城市的醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)。在項目運營上，要引入國際先進的社區(qū)康復(fù)理念，打造經(jīng)營型康復(fù)社區(qū)，組建專業(yè)化運營團隊，為術(shù)后康復(fù)、慢性病康復(fù)人群，提供專業(yè)化的康復(fù)服務(wù)。

從建設(shè)內(nèi)容看，主要是建設(shè)康復(fù)公寓，并配套建設(shè)社區(qū)康復(fù)護理中心?？祻?fù)旅居社區(qū)項目成功的關(guān)鍵點包括三方面：一是人性化的設(shè)施細(xì)節(jié)，從開關(guān)扶手高度、坡度設(shè)置、道路防滑等細(xì)節(jié)，盡顯人性化關(guān)懷；二是專業(yè)級康復(fù)服務(wù)，提供專業(yè)級康復(fù)理療、貼心的上門護理、居家康復(fù)培訓(xùn)服務(wù)、心靈呵護康復(fù)服務(wù)；三是互助式的社群氛圍，包括豐富的活動舉辦、開放的社群交流空間、互幫互助的氛圍等。