開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，最關(guān)鍵是要做好園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。好的園區(qū)產(chǎn)品方案可以一分為二看待，一個(gè)是產(chǎn)品設(shè)計(jì)要好用，好用是指產(chǎn)品滿足客戶的功能性需求，是園區(qū)產(chǎn)品內(nèi)在的“里子”；一個(gè)是規(guī)劃方案要好看，好看是指產(chǎn)品設(shè)計(jì)的外觀給人的視覺(jué)效果好，比如看起來(lái)有檔次有品位，這是園區(qū)產(chǎn)品外在的“面子”。好的園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，“里子”“面子”都要有，缺一不可。

一、園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的“里子”

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要空間載體，而園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)就是思考如何設(shè)計(jì)出好用的物業(yè)產(chǎn)品。這里將從“嚴(yán)守底線，不觸碰紅線，贏在起跑線”這三條設(shè)計(jì)原則出發(fā)，具體闡述如何打造園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的“里子”。

1、嚴(yán)守底線

首先，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要嚴(yán)守底線。那么園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的底線又是什么呢？最直接的說(shuō)法就是打造出滿足園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、市場(chǎng)定位、功能定位以及規(guī)劃條件的產(chǎn)品。由于企業(yè)客戶的需求涉及層高、承重、柱距、標(biāo)準(zhǔn)層面積、垂直交通等諸多方面，不同行業(yè)的企業(yè)需求側(cè)重也不盡相同。因此，一個(gè)好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案需要根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，充分考慮產(chǎn)業(yè)客商需求，設(shè)計(jì)相適宜的園區(qū)產(chǎn)品；并在此基礎(chǔ)上，結(jié)合園區(qū)功能定位以及對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)研結(jié)果，深入了解區(qū)域內(nèi)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的供需情況以及客戶對(duì)產(chǎn)品業(yè)態(tài)的偏好，從而明確園區(qū)產(chǎn)品的物業(yè)形態(tài)，并給出合理的產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)配比建議；最后再綜合考慮地塊大小、用地性質(zhì)、紅線范圍等規(guī)劃條件因素，進(jìn)行整體空間布局和產(chǎn)品落位。

2、設(shè)置紅線

其次，園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)有些紅線碰不得。紅線具體是指園區(qū)所在地塊的用地屬性、環(huán)境要求、規(guī)劃要求等，這給產(chǎn)品設(shè)計(jì)增添了一些限定因素，如容積率、建筑限高、建筑密度、綠化率、車(chē)位配比等。當(dāng)無(wú)法滿足最低容積率要求時(shí)，園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要通過(guò)加大首層層高、一層算兩層面積來(lái)提高容積率；當(dāng)無(wú)法滿足最低建筑密度要求時(shí)，園區(qū)規(guī)劃需要添加連廊、堆場(chǎng)等來(lái)提高建筑密度?？偠灾?，園區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須嚴(yán)格遵守各類(lèi)規(guī)劃條例，按要求進(jìn)行空間布局，嚴(yán)禁出現(xiàn)容積率不達(dá)標(biāo)、產(chǎn)品高度超標(biāo)、停車(chē)配比過(guò)低等現(xiàn)象，保證園區(qū)建設(shè)的規(guī)范。

3、贏在起跑線

最后，再來(lái)看看園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)如何贏在起跑線。贏在起跑線的關(guān)鍵在于從產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面降低園區(qū)交付成本以及交付后企業(yè)的使用成本，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)園區(qū)全生命周期的成本控制。在控制園區(qū)交付成本方面，主要通過(guò)避免過(guò)度設(shè)計(jì)、使用替代材料、尋求長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴等方式降低園區(qū)建設(shè)成本。以園區(qū)綠化景觀為例，材料費(fèi)是景觀工程中的大頭，現(xiàn)代園區(qū)硬景材料多會(huì)采用瀝青、石材、仿石材材料。石材雖然色彩豐富，品質(zhì)感強(qiáng)，但價(jià)格也相對(duì)較高，且不同石材價(jià)格相差較大。例如園區(qū)中圍墻等，采用純石材成本昂貴，如采用與石材效果相似的真石漆或仿砂巖等材質(zhì)，成本可大幅度下降近2-5倍。又比如在一些需要制作幕墻的項(xiàng)目中，可以選擇使用集成板、水泥石板等來(lái)替換一些夾層幕墻，以此降低整個(gè)幕墻的成本。

此外，一些園區(qū)開(kāi)發(fā)商通過(guò)與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系的方式，從長(zhǎng)期的合作中獲得穩(wěn)定的貨源和成本優(yōu)勢(shì)，以此降低園區(qū)建設(shè)成本。入園企業(yè)是最理性的，追求極致的實(shí)用性。尤其是當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太樂(lè)觀，實(shí)體企業(yè)本就艱難求生，在功能無(wú)礙的基礎(chǔ)上，低使用成本的產(chǎn)品更受客戶青睞。因此，通過(guò)在園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)中采用節(jié)能建筑、安裝屋頂光伏、配置智慧能源管理系統(tǒng)等新興技術(shù)手段，可幫助入園企業(yè)的降低運(yùn)營(yíng)成本。比如北京中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園采取被動(dòng)式和主動(dòng)式節(jié)能設(shè)計(jì)，合理選定建筑物的主要方向，最大化利用自然通風(fēng)、自然采光潛力，有效減少?gòu)S房空調(diào)及燈光照明耗能。又比如長(zhǎng)沙湘江科創(chuàng)園，園區(qū)采用“BIPV光伏建筑一體化”設(shè)計(jì)方案，在園區(qū)屋頂鋪設(shè)光伏面板，為園區(qū)企業(yè)提供電能，降低企業(yè)用電成本。

打造園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案的“里子”必須牢記“嚴(yán)守底線，不觸碰紅線，贏在起跑線”的設(shè)計(jì)原則，全面考慮客戶需求、園區(qū)定位、規(guī)劃條件、成本控制等因素的影響，打造出優(yōu)質(zhì)、好用的產(chǎn)品。

二、園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的“面子”

說(shuō)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，很多人對(duì)此的印象還停留在衰敗破舊的廠房、“三高兩低”的產(chǎn)業(yè)形態(tài)以及混亂無(wú)序的園區(qū)交通。經(jīng)過(guò)40余年的發(fā)展，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園從最初粗放式發(fā)展的工業(yè)園區(qū)逐漸演變成現(xiàn)如今發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺(tái)，是展示本地產(chǎn)業(yè)高度的絕佳載體與對(duì)外窗口，因此園區(qū)產(chǎn)品形象自然需要光鮮亮麗、不落下乘。

1、人車(chē)貨分流

首先，提升園區(qū)形象的關(guān)鍵就是實(shí)現(xiàn)人、車(chē)、貨的分流。當(dāng)前，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)尚未配建獨(dú)立的人行通道，園區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)與行人混行，園內(nèi)交通混亂無(wú)序，給行人和車(chē)輛通行都帶來(lái)了一定的安全隱患。園區(qū)按照人車(chē)貨分流形式設(shè)計(jì)，拓寬人行通道，單獨(dú)規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)區(qū)域，預(yù)留充足的裝卸貨空間，將各個(gè)功能區(qū)分開(kāi)，讓車(chē)輛、行人和貨物各行其道、互不干擾，在提升園區(qū)整體空間格局的基礎(chǔ)上，保障園區(qū)行人及車(chē)輛安全暢通出行，提高園區(qū)內(nèi)貨物裝卸運(yùn)輸效率，打造安全、高效、賞心悅目的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2、外立面形象

其次，就是升級(jí)園區(qū)外立面的形象。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的外立面設(shè)計(jì)在很大程度上決定了園區(qū)的品質(zhì)和顏值。一般而言，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑形態(tài)單一，大多以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，建筑冰冷呆板。在當(dāng)下客戶即要實(shí)用又要好看的時(shí)代，如何全方位考量立面設(shè)計(jì)兼顧經(jīng)久耐用和美學(xué)體驗(yàn)，從而對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)品進(jìn)行升維打擊，成為所有園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不斷發(fā)力的方向。在園區(qū)建筑風(fēng)格方面，根據(jù)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)和客群，打造相匹配的園區(qū)建筑風(fēng)格。

比如科創(chuàng)類(lèi)園區(qū)，聚集了大量具有高學(xué)歷、以及海外背景的技術(shù)研發(fā)人才，可從學(xué)院建筑風(fēng)格汲取靈感，打造新舊融合并具有現(xiàn)代科技感的學(xué)院派園區(qū)建筑風(fēng)格。在園區(qū)建筑立面方面，除了升級(jí)建筑立面風(fēng)貌以提升視覺(jué)感受，還要實(shí)現(xiàn)廠房產(chǎn)品的立面研發(fā)化、研發(fā)產(chǎn)品的立面辦公化，預(yù)留企業(yè)升級(jí)空間，提升資產(chǎn)價(jià)值。

3、多樣化空間

最后，則是空間布局的多樣化。為滿足企業(yè)未來(lái)發(fā)展的不同需求，秉持將技術(shù)性、多元性、便利性以及人性化有機(jī)融合的園區(qū)規(guī)劃理念，設(shè)計(jì)以“功能模塊+庭院空間”的組織模式，為不同人群創(chuàng)造舒適的工作環(huán)境，在保證各功能空間緊密聯(lián)系的同時(shí)，又保證了靈活高效的組織關(guān)系，同時(shí)也為未來(lái)空間的可變性尋得一種新的思路。

比如一些園區(qū)，堅(jiān)持“園林裝點(diǎn)園區(qū)”、“企業(yè)在花園中”、“變道路為景觀長(zhǎng)廊”的理念，設(shè)計(jì)通過(guò)下沉式庭院、屋頂花園、空中綠廊等多平臺(tái)多層次的綠色公共空間，將功能的復(fù)合多元性置于開(kāi)放的空間意向中，在保證園區(qū)產(chǎn)品內(nèi)部使用適度私密性的前提下，打通室內(nèi)外的界限，讓建筑生長(zhǎng)在綠色園林中。也有越來(lái)越多的園區(qū)選擇“空中挑空綠庭”的方式，將室內(nèi)外邊界向室內(nèi)后退，形成大露臺(tái)空間，并做綠化設(shè)計(jì)，打造空中花園，引陽(yáng)光、新鮮空氣入室，作為工作之余短暫休息停留、休閑社交的場(chǎng)所，使室內(nèi)的辦公者“足不出戶”，就可享受到戶外空間的自然呼吸。

又比如組團(tuán)式布局的園區(qū)，巧妙利用建筑空間圍合形式，一棟建筑即一個(gè)模塊單元，四個(gè)模塊單元形成一個(gè)組團(tuán)，中間利用組團(tuán)建筑的圍合空間設(shè)置景觀廣場(chǎng)或綠化庭院，增加園區(qū)建筑立體層次感，提高整體綠化面積，同時(shí)形成集中性舒適休閑空間。此外，依托組團(tuán)式布局設(shè)計(jì)可分可合的特性，大中小型企業(yè)可自由選擇租售單一模塊單元亦或是整個(gè)組團(tuán)，每個(gè)模塊單元所配置的獨(dú)立大堂、獨(dú)立電梯、專屬庭院等個(gè)性化空間也為企業(yè)提供了全鏈條價(jià)值延展空間，可有效彰顯企業(yè)身份。

在功能配套上，園區(qū)除了配置食堂、餐廳、超市、健身房、體育運(yùn)動(dòng)空間等基礎(chǔ)生活商業(yè)配套，滿足入園企業(yè)一站式生活需求，還可通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)園區(qū)會(huì)客廳、商務(wù)服務(wù)中心、商務(wù)酒店等商務(wù)配套設(shè)施，滿足企業(yè)商務(wù)洽談、內(nèi)部培訓(xùn)、會(huì)議活動(dòng)等商務(wù)需求，讓企業(yè)置業(yè)無(wú)憂商務(wù)環(huán)境。

總而言之，實(shí)現(xiàn)園區(qū)人車(chē)貨的分流、建筑外立面的升級(jí)以及采用多樣化的空間布局是提升園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。一個(gè)優(yōu)秀的園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，不僅僅是園區(qū)的“面子”工程，還能夠提升園區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，吸引企業(yè)入駐。