園區(qū)定位是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的首要問(wèn)題，決定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的發(fā)展方向，精準(zhǔn)定位是產(chǎn)品規(guī)劃的前提和產(chǎn)業(yè)招商的基礎(chǔ)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩、產(chǎn)業(yè)投資遇冷的大環(huán)境下，包括創(chuàng)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、企業(yè)擴(kuò)張、成果轉(zhuǎn)化等在內(nèi)的各種客商來(lái)源，都變得更加不確定，進(jìn)行精準(zhǔn)定位變得更加困難。在東灘智庫(kù)看來(lái)，園區(qū)定位的“準(zhǔn)”體現(xiàn)在功能定位、市場(chǎng)定位和產(chǎn)業(yè)定位三個(gè)層面，遵循一定的邏輯方法有助于確立更合適的定位。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能定位

功能定位是從園區(qū)空間的使用價(jià)值來(lái)說(shuō)的，一般可分為生產(chǎn)制造、研發(fā)辦公、創(chuàng)業(yè)孵化、企業(yè)總部、銷(xiāo)售服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等主要功能。園區(qū)的功能定位，在很大程度上決定了園區(qū)的物業(yè)形態(tài)，包括產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)配比等。園區(qū)的功能定位首先取決于區(qū)位選址和土地性質(zhì)，其次來(lái)源于市場(chǎng)供需的研判和地方政府的規(guī)劃要求。對(duì)于同一園區(qū)項(xiàng)目，不同人可能提出不同的功能定位，相應(yīng)地園區(qū)運(yùn)營(yíng)的最后結(jié)果可能大相徑庭。

下面我們結(jié)合鄂州澤林智能交通產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目做些分析，這個(gè)項(xiàng)目選址在鄂州花湖機(jī)場(chǎng)臨空范圍下的澤林鎮(zhèn)，主要依托國(guó)內(nèi)第一個(gè)貨運(yùn)主題的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)以及大武漢的產(chǎn)業(yè)外溢效應(yīng)。在項(xiàng)目調(diào)研過(guò)程中，我們對(duì)鄂州的競(jìng)品園區(qū)進(jìn)行了較多的調(diào)研。葛店開(kāi)發(fā)區(qū)是鄂州距離武漢城區(qū)最近的開(kāi)發(fā)區(qū)，地處武漢產(chǎn)業(yè)向鄂州外遷的第一站，在此布局的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目比較多。

我們選取光谷聯(lián)合科技城和雙創(chuàng)谷產(chǎn)業(yè)園兩個(gè)項(xiàng)目做個(gè)對(duì)比分析，前者主打標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房類(lèi)產(chǎn)品，后者主打高端研發(fā)辦公類(lèi)產(chǎn)品。雙創(chuàng)谷產(chǎn)業(yè)園一期建設(shè)10余棟獨(dú)棟花園研發(fā)辦公樓，去化率只有30%左右，僅中國(guó)移動(dòng)購(gòu)入四棟作為區(qū)域辦公總部。而光谷聯(lián)合科技城項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的主力產(chǎn)品為3層半的雙拼框架結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房和獨(dú)棟框架結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房，目前一二期產(chǎn)品去化率接近100%，入駐企業(yè)涉及光電信息、智能制造、新材料、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。截止2021年底，園區(qū)已入駐企業(yè)80余家，90%的企業(yè)來(lái)自武漢。這個(gè)項(xiàng)目直接瞄準(zhǔn)武漢向外轉(zhuǎn)移的研發(fā)制造類(lèi)中小企業(yè)，功能定位比較準(zhǔn)，啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)很成功。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)定位

市場(chǎng)定位是園區(qū)功能定位的進(jìn)一步細(xì)化，主要通過(guò)市場(chǎng)客群的分析進(jìn)行客戶(hù)畫(huà)像，以指導(dǎo)園區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)招商工作。就一般的園區(qū)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，我們采用的市場(chǎng)定位方法就是三圈層市場(chǎng)分析法。

一是本地市場(chǎng)分析，對(duì)項(xiàng)目周邊方圓10-20公里范圍內(nèi)的新增企業(yè)數(shù)據(jù)樣本、存量企業(yè)樣本進(jìn)行梳理，挖掘本地潛在市場(chǎng)客群。絕大多數(shù)園區(qū)項(xiàng)目以本地市場(chǎng)或根據(jù)地市場(chǎng)的客群為主，因?yàn)槠髽I(yè)的外遷成本是很高的。二是周邊市場(chǎng)分析，主要研究項(xiàng)目周邊大都市的企業(yè)數(shù)據(jù)樣本，分析企業(yè)投資動(dòng)態(tài)，挖掘大都市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)能擴(kuò)張的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。三是外部市場(chǎng)分析，研究國(guó)內(nèi)大型區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)和特征，研判大都市圈承接的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)，挖掘外部市場(chǎng)潛力。從項(xiàng)目區(qū)位來(lái)看，所在城市的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)很重要，越靠近高能級(jí)城市的園區(qū)項(xiàng)目，外部的客群越多，項(xiàng)目所在城市的窗口效應(yīng)越強(qiáng)，外部的客群越多。

我們以鄂州澤林智能交通產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目為例，這個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分為三個(gè)圈層展開(kāi)。因?yàn)槎踔菖c武漢的同城化發(fā)展，本項(xiàng)目的重點(diǎn)市場(chǎng)聚焦在大武漢產(chǎn)業(yè)外溢上，重點(diǎn)招引武漢的上下游配套企業(yè)布局機(jī)會(huì)、企業(yè)擴(kuò)張型布局機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注武漢相關(guān)科技成果轉(zhuǎn)化的產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目布局機(jī)會(huì)；本地市場(chǎng)作為主要市場(chǎng)，重點(diǎn)招引臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)七個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)、鄂州市區(qū)的存量企業(yè)等搬遷、改善性布局機(jī)會(huì)；外部市場(chǎng)方面，主要考慮長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、區(qū)域布局類(lèi)企業(yè)，作為機(jī)會(huì)市場(chǎng)。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位

產(chǎn)業(yè)定位決定了園區(qū)為“誰(shuí)”而建，重點(diǎn)考慮這些企業(yè)的空間需求，將影響到園區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、公建配套和招商引資工作。在產(chǎn)業(yè)定位方面，關(guān)鍵點(diǎn)是如何定準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)定的太泛，園區(qū)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)業(yè)定的太窄，市場(chǎng)客群受限，都會(huì)影響招商去化。這個(gè)度很難把握，很多園區(qū)并不重視產(chǎn)業(yè)定位，主要基于市場(chǎng)客群分析規(guī)劃建設(shè)園區(qū)，結(jié)果在產(chǎn)業(yè)招商中錯(cuò)失了很多高質(zhì)量客戶(hù)，因?yàn)閱卧娣e、層高承重、公建配套等不完全匹配?，F(xiàn)在，已有很多園區(qū)主動(dòng)選擇特色產(chǎn)業(yè)園模式，聚焦特定產(chǎn)業(yè)需求打造極致的物業(yè)產(chǎn)品。

關(guān)于產(chǎn)業(yè)定位，東灘智庫(kù)也有一套定位方法論，我們從產(chǎn)業(yè)的吸引力和可行性?xún)煞矫嬖O(shè)計(jì)了7個(gè)維度指標(biāo)，分別為產(chǎn)業(yè)前景、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)屬性、產(chǎn)業(yè)格局、產(chǎn)業(yè)組織、本地基礎(chǔ)與布局、本地的投資動(dòng)態(tài)，一般是經(jīng)過(guò)7個(gè)維度分析后進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)打分，評(píng)分高的作為優(yōu)先考慮的細(xì)分產(chǎn)業(yè)。

這7個(gè)維度指標(biāo)，每一個(gè)維度都有相應(yīng)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，比如產(chǎn)業(yè)前景方面優(yōu)選產(chǎn)業(yè)前景好、行業(yè)景氣度高、市場(chǎng)規(guī)模足夠大的產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)政策方面優(yōu)選符合政策導(dǎo)向、政策支持力度大的產(chǎn)業(yè)，這塊要分析政策對(duì)行業(yè)的影響、分析政策鼓勵(lì)的細(xì)則；產(chǎn)業(yè)屬性方面分析產(chǎn)業(yè)的典型特征，包括產(chǎn)品類(lèi)別、產(chǎn)業(yè)鏈的地位、盈利水平、行業(yè)壁壘等，產(chǎn)業(yè)鏈的地位和盈利水平，直接影響企業(yè)的支付能力和稅收情況；產(chǎn)業(yè)格局方面主要分析行業(yè)集中度和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍度，行業(yè)集中度低、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍的產(chǎn)業(yè)容易招商；產(chǎn)業(yè)組織方面主要分析產(chǎn)業(yè)的區(qū)域集中度，以及背后的企業(yè)選址邏輯。最后兩個(gè)維度指標(biāo)，主要是結(jié)合項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)情況進(jìn)行分析，包括本地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件、本地的產(chǎn)業(yè)布局以及近幾年典型的投資案例情況，這在很大程度上決定了產(chǎn)業(yè)定位的可行性。