目前市場上成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，如華夏幸福、聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城等，都形成了自己的核心能力體系。比如天安數(shù)碼城的核心能力包括園區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新開發(fā)能力、具有市場競爭力的運營機制和服務體系、專業(yè)的團隊和各產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)優(yōu)秀的合作伙伴、客戶企業(yè)資源和戰(zhàn)略聯(lián)盟、商業(yè)資源整理能力、品牌影響力。

影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的因素有很多，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不一定要在所有方面都做得非常出色，但必須在戰(zhàn)略管理、產(chǎn)品規(guī)劃、資金營運、產(chǎn)業(yè)招商、運營服務五個方面建構自己的核心能力，或至少與一流的合作伙伴形成戰(zhàn)略合作。

1．戰(zhàn)略管理能力

戰(zhàn)略管理能力是系統(tǒng)整合企業(yè)的資源、技術和知識推進產(chǎn)品落地的能力，促進產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營多個環(huán)節(jié)的有機整合，主要表現(xiàn)在專業(yè)投資決策和產(chǎn)品線開發(fā)全程把控兩方面。

首先表現(xiàn)在專業(yè)投資決策，對目標區(qū)域和城市進行系統(tǒng)的分析，結合區(qū)域政治生態(tài)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、財務分析、開發(fā)風險等方面做專業(yè)投資研判，開發(fā)適合區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)品線。地塊選錯了，產(chǎn)品線選錯了，再努力也很難取得滿意的結果。聯(lián)東在地塊選擇上非常苛刻，要嚴格符合其產(chǎn)品線開發(fā)模式的才去投資。

其次表現(xiàn)在對產(chǎn)品線開發(fā)的全程把控，包括對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的管理能力、項目過程管理和成本控制能力，比如聯(lián)東U谷的成功，很大程度上得益于其全方位成本把控的能力，包括低價土地、標準化設計、建安質(zhì)量、管理成本、快速周轉等，使其能夠向市場提供性價比超高的產(chǎn)品。

構建戰(zhàn)略管理能力，關鍵是戰(zhàn)略管理流程與領軍人才的結合。領軍人才要充分理解產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、企業(yè)的需求、企業(yè)家的需求，精通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營的流程、模式和決策點。華夏幸福、天安數(shù)碼城等企業(yè)最大的優(yōu)勢，就是在摸爬滾打中積累了一批對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有著深刻理解、能夠結合當?shù)貙嶋H去推動發(fā)展的人。

2．產(chǎn)品規(guī)劃能力

產(chǎn)品規(guī)劃能力相當于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)技術層面的能力，考驗的是產(chǎn)業(yè)分析和產(chǎn)品設計的專業(yè)能力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商越了解土地的價值、了解企業(yè)客戶的需求，為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新空間，為地產(chǎn)創(chuàng)新價值，越能夠在政府和客戶之間形成一種良性的連接體系，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在的核心價值。

首先表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)分析與定位能力，包括對產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商業(yè)模式、產(chǎn)業(yè)趨勢的研判，核心業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)組合的設計。隨著實體經(jīng)濟加速向以數(shù)字經(jīng)濟為重要內(nèi)容的新經(jīng)濟轉變，原有的產(chǎn)業(yè)結構、組織方式、生產(chǎn)要素、驅(qū)動力、發(fā)展路徑等方面都發(fā)生了巨大變化，理解和解構企業(yè)客戶群體的變化非常重要。

其次表現(xiàn)為專業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)設計，充分理解企業(yè)的功能需求、管理精細度和空間尺度，注重產(chǎn)品細節(jié)把控及功能適用性，能夠更好地滿足企業(yè)需求。聯(lián)東U谷能夠為客戶提供高性價比的產(chǎn)品，是以長期的大量的市場調(diào)研為基礎的，以客戶需求為導向定位設計產(chǎn)品，同時嚴格控制建設工期和質(zhì)量，使其在項目建成即可實現(xiàn)50%以上的銷售，資金回籠快，財務成本不高。

客戶對產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需求是不斷發(fā)展的，原來成功的產(chǎn)品線也需要不斷迭代升級，比如華南城的商貿(mào)城產(chǎn)品，近幾年已出現(xiàn)營收、毛利率等業(yè)績指標下滑，預示著傳統(tǒng)發(fā)展模式需要突破改變。目前華南城正在謀劃模式轉型，倉展貿(mào)一體，線上線下做產(chǎn)業(yè)生態(tài)布局。從未來市場發(fā)展看，產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈、生態(tài)園區(qū)、智慧園區(qū)等概念的落地性，將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品接受市場考核的重要方面。

3．資金營運能力

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對資金的需求量非常大，無論是前期的投資建設還是后期的管理運營，要求企業(yè)有非常充裕的資金保障和強大的融資能力。目前銀行貸款占據(jù)了開發(fā)資金的主要來源，但在銀根緊縮的大環(huán)境下，單一的銀行貸款無法支撐資金的需求，必須開辟更廣泛的融資渠道。資金運營能力的重點在于資金的募集和運作機制，圍繞資金的“融投管退”構建高效的資金運營體系。

一是構建政策性融資能力。很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實是處于“短債長投”的局面，加之資產(chǎn)整體變現(xiàn)能力差，需要的是長期廉價的資金支持。在當前的金融環(huán)境下，在保證商業(yè)貸款授信額度的同時，可利用政企合作的背景，積極申請貸款期限長、成本低的政策性銀行貸款，爭取保險基金、養(yǎng)老基金、社?；鸬鹊膮⑴c，并開辟海外融資渠道。

二是構建多元化融資能力。在按照一二三級聯(lián)動的開發(fā)任務安排，測算開發(fā)融資體量，構建銀行貸款、債券融資、股權融資三位一體的融資結構。越來越多的私募基金、風險投資機構、信托公司開始關注并進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和這些投融資機構間的合作空間也將會越來越大。積極利用企業(yè)債券、公司債券、短期融資券、中期票據(jù)等金融工具直接融資。

三是構建基金化運作能力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的基金操盤模式已經(jīng)非常成熟。隨著基金投資者變得更加理性和成熟，往往能夠承受8~10年的投資回報期，這已經(jīng)契合了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性。而隨著中國資產(chǎn)證券化上市、交易、退出機制相關政策的不斷完善，通過基金模式廣泛吸引社會資本參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營，將會變得越來越普遍。

4．產(chǎn)業(yè)招商能力

產(chǎn)業(yè)招商是一個系統(tǒng)性工程，涉及潛在客商研究、招商條件設計、制作招商工具、投資項目對接、項目落地服務等一系列事項，考驗的不只是前臺的招商團隊，還有后臺的服務團隊和管理流程。產(chǎn)業(yè)招商能力對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說是不可或缺的，主要包括產(chǎn)業(yè)資源招商和整合能力、產(chǎn)業(yè)孵化和培育能力兩方面。

首先是產(chǎn)業(yè)招商及產(chǎn)業(yè)資源整合能力。主要表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)客商的發(fā)掘、引導、對接、聚合的能力，成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都有較為成熟的招商體系，包括強大的產(chǎn)業(yè)資源庫、專業(yè)的招商團隊、多樣化的招商渠道、激勵性的招商機制等。

其次是產(chǎn)業(yè)孵化和培育能力。好的產(chǎn)業(yè)不僅靠招，還要靠培育。產(chǎn)業(yè)孵化已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商的一條重要路徑了，以產(chǎn)業(yè)投資基金、創(chuàng)業(yè)輔導、孵化服務等引導創(chuàng)業(yè)項目集聚，構建從孵化－加速－產(chǎn)業(yè)化項目的發(fā)展路徑。

構建產(chǎn)業(yè)招商能力，關鍵是形成系統(tǒng)化的招商體系，把招商的管道建設好。專業(yè)的招商團隊，不是組建起來的，而是培育出來的。要培育專業(yè)的招商團隊，首先需要明確招商組織架構，合理安排和培育人員隊伍，明晰招商團隊權責和利益機制，細化各招商參與部門的責任，并通過構建招商獎懲機制達到激勵目的。

5．運營服務能力

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè)運營與服務，地產(chǎn)開發(fā)只是起步，后續(xù)的平臺建設、運營服務反而更考驗產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的功力。無論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，還需要物業(yè)服務、金融服務、人才服務、創(chuàng)新服務和產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈構建，這些只有在輕資產(chǎn)的運營服務層面才能得到解決。運營服務能力主要體現(xiàn)在物業(yè)管理、增值服務和創(chuàng)新服務三個層面上。

一是園區(qū)物業(yè)管理能力。包括供電供水供氣等基礎設施管理、物業(yè)租售和收費管理、物業(yè)報修和裝修管理、停車位和車輛出入管理、會議室和圖書館等公共資源管理、園區(qū)公告和資訊管理、生活餐飲與出行服務、社區(qū)活動服務等。

二是園區(qū)增值服務能力。以增值型服務來增加用戶粘性，創(chuàng)造新的盈利方式。如圍繞的企業(yè)生命周期鏈條，構建全面的企業(yè)服務體系，包括人才服務、創(chuàng)業(yè)培訓、市場開發(fā)、科技推廣、融資擔保、管理咨詢、知識產(chǎn)權服務、上市輔導等。

三是科技創(chuàng)新服務能力。圍繞主導產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新鏈展開，包括項目申報服務、研發(fā)設計服務、中試生產(chǎn)服務、檢測認證服務、創(chuàng)新孵化服務等內(nèi)容，圍繞“創(chuàng)意－創(chuàng)業(yè)－創(chuàng)新”的鏈條展開，旨在構建科技創(chuàng)新服務平臺，提升科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務能力。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商整合服務資源和搭建服務平臺，既是為企業(yè)提供多樣化的優(yōu)質(zhì)服務，又是通過運營服務實現(xiàn)增值收益?？蛻魧Ψ帐欠駶M意、能否通過運營服務賺錢、能夠賺多少錢，是評價運營服務能力的幾個標志。

拿天安數(shù)碼城來說，目前已經(jīng)逐步形成10大服務平臺，可以為入駐企業(yè)提供從初創(chuàng)到成熟的全方位企業(yè)服務體系。這些服務平臺包括投融資服務平臺、科技研發(fā)服務平臺、人力資源平臺、政策申報平臺、企業(yè)交流平臺、公共配套平臺、企業(yè)管理平臺、數(shù)字化智能平臺、物業(yè)經(jīng)營平臺、商業(yè)配套平臺。