2019年，東灘智庫為更好地了解粵港澳大灣區(qū)科技類園區(qū)的整體發(fā)展情況，組織團隊對深圳、廣州、珠海、東莞等地科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行深度考察。在這個過程中，東莞市松湖智谷產(chǎn)業(yè)園憑借“工業(yè)上樓”、“東莞制造2025示范產(chǎn)業(yè)園”等一系列關(guān)鍵詞成功出圈，被認定為“東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地”、“省市重大項目”、并入選廣深科技創(chuàng)新走廊24個創(chuàng)新節(jié)點、85個創(chuàng)新項目。結(jié)合東灘智庫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“六定模型”，我們從定戰(zhàn)略、定產(chǎn)業(yè)、定產(chǎn)品、定開發(fā)、定招商、定運營六個方面解析松湖智谷是如何成功打造一個科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)標桿的。

一、定戰(zhàn)略

戰(zhàn)略定位——“制造名城的新智造基地”

從區(qū)位條件來看，松湖智谷產(chǎn)業(yè)園位于粵港澳大灣區(qū)主軸的中心位置，地處松山湖大道與石大路交匯處，緊鄰莞惠城軌寮步站，毗鄰松山湖高新區(qū)，距離莞深高速石大路出入口0.5公里，10-15分鐘車程到達市中心和松山湖，可以快速對接廣深，是粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新走廊的重要節(jié)點。

從區(qū)域格局來看，隨著莞深同城一體化，深圳產(chǎn)業(yè)向周邊城市轉(zhuǎn)移，例如華為終端和大數(shù)據(jù)中心遷移至松山湖，隨之而來的是其上下游的眾多供應(yīng)商企業(yè)的遷移，園區(qū)具備快速的承接深圳產(chǎn)業(yè)外溢的優(yōu)勢。

因此，園區(qū)定位為“制造名城的新智造基地”，圍繞“智能制造全生態(tài)鏈”通過高端輕型生產(chǎn)、組裝生產(chǎn)、設(shè)計研發(fā)、中試檢測、倉儲物流等功能，與松山湖形成產(chǎn)業(yè)互動和優(yōu)勢互補，服務(wù)松山湖科技總部的生產(chǎn)制造需求。

二、定產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)定位——高端電子信息、智能裝備制造、大數(shù)據(jù)、新材料

松湖智谷的產(chǎn)業(yè)選擇是基于三個方面的考慮。

第一，基于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接。由于深圳的生產(chǎn)成本逐漸升高，深圳開始因地制宜地進推進產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移。園區(qū)所在的東莞松山湖區(qū)域主要承接深圳的電子信息、科研創(chuàng)新轉(zhuǎn)移。從東莞產(chǎn)業(yè)承接情況來看，2020年，東莞優(yōu)先承接的產(chǎn)業(yè)方向包括電子信息、汽車、化工、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、智能制造裝備、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)等。

第二，基于東莞產(chǎn)業(yè)升級。根據(jù)東莞的規(guī)劃，園區(qū)所在的松山湖區(qū)域是東莞未來的創(chuàng)新核，承載著推動?xùn)|莞優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)升級以及做大新興產(chǎn)業(yè)的功能。新材料、新能源、人工智能、電子信息、生命健康是東莞要“做強、做大”的重要產(chǎn)業(yè)門類。

第三，基于未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)快速更迭，松湖智谷超前布局智能裝備制造、高端電子信息、新材料、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

目前，松湖智谷已初步形成高端電子信息、智能裝備制造兩大產(chǎn)業(yè)鏈，帶動關(guān)鍵配套和應(yīng)用服務(wù)環(huán)節(jié)發(fā)展，以“智造”帶“制造”促產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，走特色化、品牌化發(fā)展道路。

三、定產(chǎn)品

產(chǎn)品定位——工業(yè)大廈、產(chǎn)業(yè)大廈、企業(yè)總部大廈、配套設(shè)施

環(huán)顧珠三角，產(chǎn)業(yè)園為數(shù)不少，松湖智谷卻備受關(guān)注，一是打造以一棟棟拔地而起的工業(yè)大廈為代表的明星產(chǎn)品，與周邊低矮的廠房形成了鮮明對比，成為引得多地爭相學習的“工業(yè)上樓”樣板；二是為了構(gòu)筑企業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、中試、配套、展銷、辦公等全生態(tài)鏈，打造以產(chǎn)業(yè)大廈、超高層企業(yè)總部大廈為代表的特色產(chǎn)品，實現(xiàn)“你的上下游就在隔壁那棟樓”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈；三是為園區(qū)企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)、休閑、娛樂、消費、居住等綜合一體化配套服務(wù)打造的以配套設(shè)施為代表的服務(wù)產(chǎn)品。

1、工業(yè)大廈——工業(yè)上樓，深挖土地效益

產(chǎn)品功能：項目作為東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地，享受50年獨立紅本產(chǎn)權(quán)分割銷售，以智能制造產(chǎn)業(yè)用房為主導(dǎo)，著力解決了層高、承重、隔振、吊裝、物流等問題，全面滿足后工業(yè)時代智能廠房的需求。

產(chǎn)品參數(shù)：一到三層層高6米，標準層高4.5米、承重750-1000kg/㎡(一樓1000kg/㎡，樓上750kg/㎡)，柱間距8.4*8.4米，每棟配備客梯、貨梯共5臺，全玻璃幕墻設(shè)計，并設(shè)置了吊裝平臺、卸貨平臺、大型貨物中轉(zhuǎn)平臺、物流中轉(zhuǎn)倉庫等。

2、產(chǎn)業(yè)大廈——建筑低碳，打造品質(zhì)辦公

產(chǎn)品功能：滿足部分企業(yè)研發(fā)、試制/中試、檢測、營銷、產(chǎn)品展示、物資流通及存儲、管理辦公等個性化需求，與工業(yè)大廈形成生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈聚集格局。

產(chǎn)品參數(shù)：采用國際化的空中垂直綠化、全玻璃幕墻空間設(shè)計，樓層標準層高4.5米，空間利用率高；采用雙層中空LOW-E玻璃，隔音隔熱，降低入駐企業(yè)辦公成本；每棟配置6臺高速電梯，實現(xiàn)上下班不擁堵。

3、B區(qū)超高層企業(yè)總部大廈——服務(wù)共享，集成產(chǎn)業(yè)服務(wù)

產(chǎn)品功能：超高層定位為企業(yè)總部大廈，滿足企業(yè)全生態(tài)總部辦公需求。重點引進服務(wù)于智能制造產(chǎn)業(yè)的科技、金融、研發(fā)、設(shè)計、貿(mào)易等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)總部企業(yè)，集研發(fā)設(shè)計、展銷體驗、貿(mào)易銷售、金融服務(wù)于一體，成為園區(qū)新生產(chǎn)力的發(fā)動機，加速產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)成形。

產(chǎn)品參數(shù)：建筑總高度達150米，建筑總共34層、標準層高4.2米，配備10部高速電梯，采用雙層中空LOW-E玻璃設(shè)計。

4、配套設(shè)施——功能齊備，加速產(chǎn)城融合

松湖智谷以產(chǎn)業(yè)生態(tài)新城為核心理念，圍繞園區(qū)企業(yè)和員工的需求，提供5000㎡網(wǎng)紅智能餐廳、配套商業(yè)街、共享會議室、一站式服務(wù)中心、政府政務(wù)中心、人才公寓、市政公交車站、生態(tài)公園、科技孵化器、產(chǎn)品展示中心等基礎(chǔ)服務(wù)，解決企業(yè)人才吃住行生活配套。

四、定開發(fā)

商業(yè)模式——租售結(jié)合，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益平衡

松湖智谷由東莞高盛集團與廣東信鴻集團聯(lián)合開發(fā)，總投資200億元。作為東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地試點之一，享有基地相關(guān)產(chǎn)權(quán)分割銷售政策，項目整體商業(yè)模式以物業(yè)租售結(jié)合為主，在探索工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、土地集約化發(fā)展的過程中，為東莞乃至全國工業(yè)用地創(chuàng)新開發(fā)提供經(jīng)驗成果。

作為東莞首個M0用地工業(yè)上樓項目，根據(jù)政策要求，自持經(jīng)營計容建筑面積的51%。

政策鏈接——

東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法的通知第二十五條——M0用地可分割轉(zhuǎn)讓的計容建筑面積不得超過該用地總計容建筑面積的49%。已辦理分割轉(zhuǎn)讓的新型產(chǎn)業(yè)項目不得再次申請分割轉(zhuǎn)讓。

M1用地則允許產(chǎn)權(quán)分割出讓，給考核達標的企業(yè)辦理不動產(chǎn)權(quán)證，首批M1工業(yè)用地不動產(chǎn)權(quán)證已于2021年12月獲得。

政策鏈接——

東莞市“工改M1”項目工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記實施細則第三條——“工改M1”項目的工業(yè)生產(chǎn)用房可按幢、層等固定界限為基本單元分割，層是工業(yè)生產(chǎn)用房產(chǎn)權(quán)分割的最小單位，不得在層內(nèi)再進行分割，每個基本單元的套內(nèi)建筑面積不得少于500平方米。

開發(fā)分期——滾動開發(fā)，開發(fā)一片，成熟一片

松湖智谷一期項目共計6個地塊，開發(fā)面積250畝，總投資約30億元，建筑面積（不含地下車庫）為70萬平方米，平均容積率為3.75。其中，廠房建筑總面積約49.5萬平方米，占比70%。

目前建設(shè)現(xiàn)狀是A區(qū)總建面19.4萬㎡，已于2018年12月竣工驗收；B區(qū)建筑面積26.2萬㎡，目前已完成主體工程量50%，C、D、E、F區(qū)合計建筑總面積31.2萬㎡，正著手地下空間的建設(shè)。

圖：松湖智谷鳥瞰圖

五、定招商

招商策略——活動招商、以商招商、政策招商

東灘智庫在松湖智谷招商展示中心見證了園區(qū)廣受政府、媒體、商協(xié)會、企業(yè)以及同行的高度關(guān)注，參觀考察絡(luò)繹不絕。截至去年9月，松湖智谷正式簽約企業(yè)達375家，形成了以智能制造裝備、高端電子信息、新材料、5G大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、研發(fā)總部為主導(dǎo)的“5+N”產(chǎn)業(yè)體系。其中國家高新技術(shù)企業(yè)86家、規(guī)模以上企業(yè)73家、行業(yè)龍頭企業(yè)25家、市鎮(zhèn)“倍增計劃”企業(yè)12家、科研實驗室25個，同時還有34家是華為、VIVO、小米等知名品牌企業(yè)的供應(yīng)商，顯著的招商成效離不開以下行之有效的招商策略：

1、活動招商：通過打造永不落幕的智能產(chǎn)業(yè)交易博覽會、舉辦《中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級暨產(chǎn)業(yè)集約化（工業(yè)上樓）創(chuàng)新發(fā)展論壇》等活動，將園區(qū)從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地，提升為智能產(chǎn)業(yè)集聚平臺，開幕開辟產(chǎn)業(yè)招商新戰(zhàn)場。

2、以商招商：通過企業(yè)交流的形式，共享上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸情況,一方面對園區(qū)服務(wù)成效進行提升改善，另一方面，通過獎勵和補貼等形式，鼓勵在園企業(yè)調(diào)動自身資源，發(fā)揮口碑影響，推動園區(qū)招商引資。

3、政策招商：松湖智谷獲首批“東莞市重點招商園區(qū)（低成本空間）”稱號，通過釋放4萬平方米作為低成本空間場地，將面向高成長性項目、高新技術(shù)企業(yè)，給予入園企業(yè)租賃場地免租18-24個月不等的扶持政策，全力響應(yīng)政府給予的政策支持，降低優(yōu)質(zhì)企業(yè)進駐門檻，培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

六、定運營

運營策略——打造生產(chǎn)性服務(wù)平臺、搭建產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺和提供品牌建設(shè)服務(wù)

為了實現(xiàn)企業(yè)的全領(lǐng)域服務(wù)，打造一站式服務(wù)中心和專業(yè)的運營團隊為企業(yè)提供運營服務(wù)，聚集企業(yè)生長的各種資源與要素，通過打造生產(chǎn)性服務(wù)平臺、搭建產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺和提供品牌建設(shè)服務(wù)，實現(xiàn)園區(qū)服務(wù)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資源鏈的整合，為園區(qū)的科技服務(wù)業(yè)生態(tài)壞境創(chuàng)造更好的市場氛圍。

生產(chǎn)性服務(wù)平臺：主要為企業(yè)提供全生命周期的精準服務(wù)，具體包括：智慧工廠建設(shè)服務(wù)、工業(yè)大數(shù)據(jù)服務(wù)、機器換人綜合解決方案、工業(yè)設(shè)計服務(wù)、產(chǎn)學研轉(zhuǎn)化服務(wù)、生產(chǎn)設(shè)備在線監(jiān)測維護、金融服務(wù)（投融資、企業(yè)上市）、智慧園區(qū)服務(wù)（企業(yè)IT,智慧辦公）、政府服務(wù)+科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)等。

產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺：智能供需對接服務(wù)（通過制定數(shù)據(jù)標準、引入評價模型、優(yōu)化搜索引擎，整合上下游服務(wù)鏈）、產(chǎn)品展示推廣服務(wù)（通過產(chǎn)品展示中心為企業(yè)搭建對外營銷界面）、統(tǒng)一采購服務(wù)平臺（收集企業(yè)采購需求，通過集中采購降低成本）。

品牌建設(shè)服務(wù)：通過提供定制化的會展服務(wù)、樣品市調(diào)、市場開拓、廣告推廣等服務(wù)，為企業(yè)進行市場宣傳推廣。

小結(jié)

這里不是一個簡單的產(chǎn)業(yè)園，未來將更像是一座小城，工作和生活可以相互融合，讓園區(qū)不再是冰冷的鋼筋混凝土工廠車間，而是企業(yè)經(jīng)營和員工工作生活的溫馨家園。